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マンション査定の方法や流れは?高く査定されるためのポイントを紹介

先読み!この記事の結論

  • マンションの査定の流れとは?
  • マンションの査定にはどういった種類がある?
  • マンションの査定を受ける場合の注意点とは?

こんな悩みの人にピッタリ

  • マンション売却を本気で考えている方
  • マンションの査定をどうしたら受けられるのかわからない方

目次

マンション売却と査定の流れ


マンションの売却が初めての方は、どのように売却を進めればいいのか、色々と不安に感じていることも多いでしょう。まずは、マンション売却の全体の流れを見た後で、今回の記事のテーマである査定の流れについて細かくお伝えします。


マンション売却の大まかな流れ


マンションの売却は大まかに次のような流れで進んでいきます。


1.自分で適正価格について情報収集をする

2.不動産会社の査定を受けて媒介契約を結ぶ

3.売却活動

4.売買契約

5.決済と引渡し


まずは、周辺地域のマンションの売却相場などの情報収集を自分で行います。これは、不動産会社による査定が妥当なものかどうかを判断するのに必要な作業です。売却することを本格的に決めたら、不動産会社を探して査定を受けます。査定の結果から仲介を依頼する不動産会社を決めたら仲介の契約である媒介契約を結びます。

媒介契約を結んだら、不動産会社は物件情報サイトに登録したりチラシを配布したりして売却活動を開始します。物件に興味を持つ方が現れたら内覧をします。内覧には売主さまの立ち合いも必要です。

物件に興味を持った方が購入を決断したら売買契約です。契約書を交わして手付金を支払ってもらい、引渡し日を決めます。引き渡し日になったら、残金を決済して買主さまへマンションを引渡して売却完了です。その後、必要に応じて確定申告を行い、所得税などの税金を納税します。


マンション査定の流れ


上記のマンション売却の流れの中から、特に査定の流れについて細かく見ていきましょう。査定は次のような流れで進んでいきます。


1.不動産会社探し

2.査定を依頼する

3.机上査定

4.訪問査定

5.仲介を依頼する不動産会社を決定する

6.媒介契約


まずは、査定を依頼する不動産会社を探します。地元の不動産会社に相談したり、最近では不動産一括査定サイトなどで見つけることも増えています。

査定を依頼する不動産会社を決めたら、電話やウェブサイトの申し込みフォームなどで査定を依頼します。この時に、物件情報も大まかに伝えると、相場や立地、築年数などのデータから簡易的な査定を行う机上査定をしてくれます。

机上査定の結果を受けて、訪問査定を依頼する不動産会社を決めます。訪問査定を依頼すると、実際に不動産会社の担当者が売却予定マンションに訪問し、細かく現地調査を行います。1週間程度で、訪問査定の結果が出ます。

訪問査定の結果を受けて、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。媒介契約には次の3つの契約方法があります。


●一般媒介契約

複数の不動産会社と契約締結が可能。

●専属専任媒介契約

1社のみ契約を締結する。売主さまがご自身で見つけた買主さまとの契約も、不動産会社を経由するため、仲介手数料も支払わなければいけない。

●専任媒介契約

1社のみ契約を締結する。売主さまがご自身で見つけた買主さまとの契約に、不動産会社を経由する必要はない。


マンションの主な査定方法


マンションがどのくらいの価格で売却できそうか、査定を受ける方法には何種類かの方法があります。査定方法の種類について解説します。


不動産会社へ依頼


マンションの売却を目的とした査定は、不動産会社へ依頼することが一般的です。他の査定方法で、相場やおおよその売却の目安を調べたとしても、最終的には売却の仲介を依頼する不動産会社の査定を受けます。

マンションの評価方法には、固定資産税評価額や相続税評価額などいくつかの種類があります。しかし、実際の不動産取引の最前線にいる不動産会社の査定は、実際に売れるかどうかということを念頭に置いた査定額になります。


不動産鑑定士へ依頼


不動産鑑定士とは、不動産の価値を評価するための国家資格です。不動産の評価は査定ではなくて鑑定と呼びます。不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合には有料になります。

不動産鑑定士に依頼する場合とは、公的にその不動産の価値を証明する必要がある場合です。例えば、相続税評価額を算定する場合や、不動産の売却価格や相続額をめぐる裁判が起きた場合などです。

マンションを売却するだけであれば、通常は鑑定士の鑑定を受ける必要はありません。


不動産査定シミュレーターやAI査定を使用


ここ数年、ウェブサイト上にはAIを活用した不動産査定シミュレーターがいくつも登場しています。シミュレーターのウェブサイトにアクセスして物件情報を入力すると、数分程度でそのマンションの売却相場の算出が可能です。

簡易的にマンションの売却相場を知るために利用するのにとても便利です。しかし、シミュレーターの場合には、データの元となる数値が、公開されている売り出し情報だけの場合もあります。実際の売却価格とはズレが生じている可能性もあるので、信頼性はそれほど高くありません。参考程度に活用するようにしましょう。


不動産一括査定サイトを使用


ここ数年、不動産査定シミュレーターとは別に、不動産一括査定サイトも簡単に売却相場の算出が可能です。こちらは、シミュレーターとは違い、AIが自動で算出するのではなく、不動産一括査定サイトの運営会社より不動産会社に査定依頼をする仕組みです。

不動産会社では、依頼内容のデータから机上査定を行い、依頼者へ査定結果を連絡します。その後の流れは、訪問査定以降の流れと同じです。どこの不動産会社に査定を依頼したら良いのかわからない場合の不動産会社探しの参考にはなるでしょう。


最適な査定方法を選ぶには


マンションの売却を検討中の方は、どの査定方法を選択すれば良いのでしょうか。こちらでは、最適な査定方法の選び方をご紹介します。


おすすめの査定方法


まず、マンションを売却するために査定を行うのであれば、上記でご紹介した査定方法を選択したとしても、最終的には不動産会社の査定を受けることになります。

どこの不動産会社がいいのかわからない方の多くが、最近では不動産一括査定サイトを利用しています。


マンションの査定額を決める方法


不動産会社がマンションなどの不動産の査定額を決める方法には、次の3つがあります。


●取引事例比較法

●収益還元法

●原価法


原価法とは、主に一戸建てで用いられる査定方法で、現在の建物を取り壊して、同じ条件で建てたときにどのくらいの費用が掛かるのか計算する方法です。通常マンションの査定では使われません。

収益還元法とは、投資用マンションで用いられる方法です。今後そのマンションがどのくらいの利益を生み出すのかを計算し、売却価格を決定する方法です。居住用マンションでは利用しません。

最も取引される数が多い居住用マンションで利用されるのが、取引事例比較法です。これは同じマンションの過去の取引事例や、周辺地域の同じようなマンションの取引事例から、査定額を算出する方法です。

「不動産売却の流れ」の最初に、「自分で情報収集をする」とお伝えしましたが、最も重要な情報とは、周辺地域のマンションの売却相場です。周辺地域の相場が不動産会社による査定にも大きな影響を与えます。

自分であらかじめ相場を把握しておくことで、不動産会社による査定が適切かどうかを判断する材料となります。


査定額に影響するポイントは?


居住用マンションの査定方法として最も利用されるのは取引事例比較法です。しかし、周辺地域の相場だけではなく、個々のマンションの事情が補正率として算出され、相場から算出した査定額に掛けられて実際の査定額が計算されます。マンションの査定額ポイントとなるのは次のポイントです。


●立地

●築年数

●部屋の位置

●専有部分の状態

●共有部分の状態

●マンション全体の管理状況

●耐震性

●管理費・修繕積立金の金額

●マンションの施工会社


それぞれ具体的に見ていきましょう。


ポイント


●立地

居住用のマンションは、実際に生活する場所なので、立地は重要視されます。通勤や通学に便利かどうか、生活の場としての周辺環境はどうか、といった状況は査定に大きく影響します。

最寄り駅やバス停までの距離やターミナル駅までのアクセス状況、周辺の交通量、騒音などの住環境、スーパーなどの生活利便施設が徒歩圏にあるかどうかなどをチェックします。

●築年数

建物はどのように丁寧に利用していたとしても、経年劣化していきます。新築時の価格と比較すると、築5年で80%程度、築10年で75%、築20年で半額程度になることが一般的です。

●部屋の位置

部屋の階数と、向き、角部屋かどうかも査定額に大きく影響します。階数は上層階のほうが高額査定になりやすいです。角部屋も高く評価されやすく、向きは日当たりの良い南向きが最も評価が高く、日の当たらない北向きは評価が低くなる場合があります。

●専有部分の状態

ほぼ同じ時期に完成したマンションでも、購入者の利用状況によって大きく状態が変わります。利用状況の良い部屋と比較した際、汚れていたり、キズがある場合は、査定額が低くなりやすいです。

●共有部分の状態

マンションでは専有部分の他に共有部分の状態も査定ポイントとして重要となります。オートロックや防犯カメラなどの防犯対策が施されているか、エントランスの雰囲気、駐車場や駐輪場、ゴミ捨て場、エレベーター、外階段、廊下などの掃除や補修の状態といった点が査定ポイントになります。

●マンション全体の管理状況

毎月支払っている修繕積立金や管理費に見合った管理がなされているかどうかという点もチェックされます。日々の細かい修繕や、保守点検といった、マンション全体の管理が行き届いているか、管理員が常駐しているかどうかといった点を査定されます。

●耐震性

建築確認を受けた日付が1981年5月31日以前かそれ以降かで、耐震基準が違います。1981年6月以降の新耐震基準で建てられているマンションであれば特に問題はないでしょう。1981年5月31日より前の旧耐震基準で建築されているマンションの場合には、耐震性の面で査定額が下がる可能性があります。

●管理費・修繕積立金の金額

管理費と修繕積立金の金額も査定ポイントとなります。マンションの管理や修繕が行き届いているのなら、多少高額な管理費や修繕積立費でも適正価格と言えるでしょう。しかし、共有部分の管理状況などに見合っていないような管理費や修繕積立金であった場合には、その分だけ査定額が下がりやすいです。

●マンションの施工会社

以前、耐震強度や地中に打ち込む杭の数の偽装問題など、建築物の偽装が社会問題となったことがありました。その後は、中古マンションであっても、工事を担当した会社も査定ポイントとしてみる不動産会社が増えています。

施工不良などの問題を起こしたことのある施工会社が請け負ったマンションの査定額は低くなってしまう場合もあります。何か問題が起きても、住民に納得のいく対応をする余力のある大手のゼネコンが請け負ったマンションの査定額は高くなる傾向があります。


マンション査定を受ける場合の注意点


マンションの査定を受ける時に、注意しなければいけないポイントがいくつかあります。この注意点に対する対策を行っておかないと、本来売却できたはずの価格よりも安い査定額しか出してもらえなかったり、不動産会社が出した査定額では売却できないこともあります。次のような注意点に気をつけましょう。


●必ず自分で事前に相場を調べておこう

●最高査定額の不動産会社には飛びつかないこと

●部屋の掃除や整理整頓をしてから訪問査定を受けよう


それぞれ具体的に解説します。


注意点


●必ず自分で事前に相場を調べておこう

不動産会社に査定を依頼する前に、必ず自分である程度の周辺地域の相場は調べておきましょう。近隣の築年数と間取りが同じ程度のマンションなら、参考になるものも多いでしょう。

自分で相場を事前に調べておくことで、不動産会社の査定額が妥当なものであれば検討の材料となります。また、相場と大きく違う場合でも、その金額になる理由に納得できるかどうかを判断しやすくなります。

●最高査定額の不動産会社には飛びつかないこと

複数の不動産会社に査定を依頼した時には、時々、相場や他の不動産会社よりも飛びぬけて高い査定額を提示する不動産会社があります。これは、媒介契約が欲しいために、売却できないような高額査定を出している可能性があります。

査定額で必ずお店が買い取ってくれる中古品の査定とは違い、不動産の査定は不動産会社がその価格で買い取ってくれるわけではありません。飛びぬけて高額な査定額には飛びつかないように注意しましょう。

●部屋の掃除や整理整頓をしてから訪問査定を受けよう

訪問査定で調査を受ける時には、事前にある程度の整理整頓や掃除をしておきましょう。部屋が散らかっていて悪い印象を持たれてしまうと、それだけ査定額が下がってしまうこともあります。不動産会社の担当者が来る前には、できる限り家の中をきれいにしておくことが大切です。


マンション査定に関するよくある質問


これからマンションの査定を受けようという人の多くから寄せられる質問にお答えします。


査定額よりも高く売ることは可能?


基本的に不動産会社は販売のプロなので、良心的な不動産会社が出した査定額が妥当な価格だと考えていいでしょう。しかし、売却に出す時期を売れやすい時期に調整することで、査定額よりも高額で売れることもあります。


マンションが売れやすいタイミングは?


査定額よりも高額で売却する方法として、売却する時期を調整するとお伝えしました。マンションが欲しい人が増えて需要が高まる時期に合わせて売却に出せば、通常よりも高額での売却が期待できます。

マンションを売りやすい時期は、4月からの新生活に合わせて新居を買い求める人が多い2月から3月と、10月の異動に合わせて引っ越し先を探す人が増える8月から9月です。これ以外の時期でも、十分売却することは可能なので、不動産会社と販売の戦略を相談し、売り出していきましょう。


査定前にリフォームやクリーニングは必要?


査定結果には、家の状態が大きく反映します。できるだけきれいな清潔な印象にしておいた方がいいので、掃除の手が届かない部分にハウスクリーニングを入れるのもおすすめです。

特に、水回りは掃除が十分にできないので、トイレや台所、バスルームはハウスクリーニングを依頼すると良いでしょう。また、クロゼットの中の荷物を片付けきれない場合には、整理収納のプロに片づけを依頼するのもおすすめです。また、水回りやクロゼットの戸車などに修繕が必要なら事前に済ませておきましょう。

しかし、査定額を上げるためにリフォームをすることはお勧めしません。その理由は、高額なリフォーム費用をかけたとしても、リフォーム費用を回収できるだけ査定額が上がるわけではないからです。中古マンションを購入する方の中には、購入後に自分の好きなようにリフォームしたいという方もいます。売却前のリフォームが無駄になってしまうことは少なくありません。


マンションを売るために必要な費用は?


マンションを売却するのには様々な費用が必要です。主に次のような費用が掛かります。


●不動産会社へ支払う仲介手数料

●売買契約書に貼る収入印紙

●ローンを一括返済する時に必要な抵当権抹消登記の費用

●ローンを一括返済するための事務手数料

●売却によって利益が出た場合に支払う所得税や住民税などの税金


これらの費用はマンションの売却価格で金額が大きく変動します。マンションの売却金額の全てが手元に残るわけではないことは、あらかじめ理解しておきましょう。


住んでいるマンションを売ることは可能?


マンションに住みながら売却活動をすることは可能です。住み替えの場合には、新居を用意するための資金繰りに目途を付けやすいために、売却が決まってから新居を探す人も少なくありません。

住みながら売却活動をする場合には、そこに住んでいながら訪問査定や内覧で家の状態を見てもらうことになります。寝室やトイレ、クロゼットの中などもしっかりと見られます。事前の掃除や整理整頓などの対策をしっかりと行っておきましょう。


まとめ


一般的には、一生のうちでそう何度も不動産会社の査定を受けたり、売却活動を行ったりすることはありません。マンションの売却を初めて行う人も多く、不安なことも多いでしょう。

マンションを納得のいく価格で査定してもらえるか、より高額で売却するためのアドバイスをもらえるかどうかは、良い不動産会社と出会えるかどうかが重要になります。不動産会社の査定を受けるだけであれば無料で受けられます。ぜひ、無料査定を受け、信頼できる会社かどうかを見極めてください

編集監修者情報
編集監修者
株式会社大京穴吹不動産
所在地
東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル
設立年月
1988年12月
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