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自宅売却を成功させるには?知っておきたい売却の流れや税金について

先読み!この記事の結論

  • 自宅を売却する方法と流れについて紹介している。
  • 買い取りと仲介のどちらが向いているのかわかる。
  • 自宅をより高く、早く売るコツがわかる。

こんな悩みの人にピッタリ

  • 自宅の売却を検討している人
  • 自宅を売却する必要があるが方法がわからない人

目次

そもそも自宅の売却は可能?


自宅の売却を検討している人の理由はさまざまです。30年以上過ごしてローンも完済し、貯金もできていれば躊躇なく自宅を売却して住み替えができます。不動産の購入は人生で1度あるかの経験ですが、ライフスタイルに合わせて住み替えることも可能です。
しかし、自宅を売却したい人には住宅ローンが残っているけど住み替えたい人もいます。数年住んだところで転勤で家を売らなければならないことになるかもしれません。住み替える新築物件の納期が遅れて、自宅に住みながら売却したい人もいるでしょう。
基本的には自宅を売りに出して買主さまが見つかれば売却は可能です。これから自宅を売却するにあたって、売却の方法と売却までの流れ、早く、高く売るためのコツについて紹介していきます。自宅を売る側としてのポイントについて理解し、自宅売却を成功させましょう。
まずは自宅を売却するにあたって不安になりやすいローンが残っている場合に売却できるかについてみていきましょう。

ローンが残っていても売却は可能


自宅を売却するには住宅ローンを組んだ時に設定した抵当権を抹消する必要があります。そのため、住宅ローンが残っていると自宅を売却できないと諦める人もいます。しかし、抵当権を外せば売却は可能です。
自宅の売却価格がローン残債を上回っていれば完済ができるので、売却前にローンが残っていても自宅は売れます。また、反対にローン残高が自宅の売却価格を上回っていても、その差額を貯金で埋め合わせられるなら売却できます。
収入が安定していて、住宅ローンや無担保ローンを組めるなら自宅の売却を進められます。金融機関では住み替えローンなどを提供している場合もあります。住宅ローンが残っている場合にはいくら残っているのか把握して不動産会社や銀行に相談してみましょう。
次に新居に移るまで自宅に住みながら売ることができるのかについてみていきましょう。

自宅に住みながら売ることもできる


不動産を購入するには空き家を内覧して決めるのが一般的です。しかし、中古物件の購入に際しては売却まで住みながら交渉を進めるケースも多く見られます。自宅に住みながらも売ることはできます。
内覧時に生活感の溢れた部屋を見せることは売却には不利であることもあります。一方で整理された家で家具などが配置されているのを見て、住み方のイメージが湧く場合もあります。
売主さまとしては内覧に対応するのが売却の近道です。内覧は土日に集中しやすいですが、自宅に住んでいれば売却までの間行動を制限されることもあります。自宅に住みながら売却することで不動産の売却益を住み替え費用に充てられるのでメリットは大きいです。
大きな2つの悩みを解消したところで、具体的に自宅を売却する方法についてみていきましょう。

自宅売却の方法は2パターン


自宅を売却するには「仲介」と「買い取り」の2つのパターンがあります。大きな違いは物件の買主さまです。仲介は不動産会社などが仲介して買主さまが物件を購入します。買い取りは不動産会社が物件を購入します。それぞれのメリットとデメリットについてみていきましょう。

「仲介」について


不動産売買において一般的に行われるのが「仲介」です。売主さまが不動産会社などに依頼して主に個人の買い主さまを探してもらい、売主さまと買主さまが売買契約を交わす手法です。仲介のメリットとデメリットについてみていきましょう。
仲介のメリットは相場価格に見合った金額で交渉が始められる点にあります。少しでも高く売れるのが売主さまにとっては最大のメリットです。周辺の相場と査定価格に差がないか、評価額が高いなら仲介ではじめるのが良いでしょう。
仲介のデメリットとしては買主さまが見つかるまで売却できません。取引完了までには時間が必要です。販売期間が長引けば価格を下げて交渉する必要も出てきます。また、売却後の重大な瑕疵については売主さまが責任を負う契約不適合責任となる場合があります。
自宅を売却するまでに時間的に余裕が持てる場合や、できるだけ高く売却したい人は仲介ではじめるのがおすすめです。

「買い取り」について


買い取りは不動産会社が買主さまになって自宅を買い取ってくれるパターンです。物件の購入を希望する買主さまを1から探す必要がないのでが最大のメリットです。買い取りのメリットとデメリットについてみていきましょう。
買い取りのメリットは売却したい不動産会社が買主さまとなって買い取ってくれる点にあります。販売までの期間も明確でスケジュールが立てやすいです。自宅の売却を周囲に知られることもありません。内覧のために予定を開ける必要もありません。
買い取りのデメリットは売却価格が低くなることです。不動産会社は買い取った物件を再度販売します。少なくとも相場価格程度に自宅を売却できることはありません。
価格よりもまずは早く物件を売却したい人や条件が悪くて買主さまが見つかる見込みがない場合、周囲に自宅の売却を知られたくない場合などは買い取りがおすすめです。実際に自宅を売却するにあたってどのような費用がかかるのか次の項目でみていきましょう。

自宅売却にかかる費用


自宅売却にかかる主な費用について紹介していきます。主な費用としては仲介手数料、収入印紙代、登記費用、自宅売却で課税される所得税・住民税があります。ローンを一括返済する場合には手数料が発生します。そのほか、必要に応じて雑費が発生します。それぞれの費用について内容を紹介していきます。

費用


自宅売却にかかる費用について項目別に紹介していきます。

●仲介手数料:仲介で売却する場合に不動産会社に支払う手数料です。買い取りの場合には不要です。
●印紙税:売買契約書に貼り付けることで納める税金です。売買金額に応じて納める金額は変わります。印紙が貼っていないと過怠税が追加されます。
●登記費用:不動産の登記変更にかかる費用です。抵当権の抹消や登記簿の変更など司法書士にお願いする費用です。
●所得税:不動産売却によって利益が出た場合には所得税を納める必要があります。
●ローン返済手数料:ローン残債がある場合、買い替えに伴って一括返済する場合には手数料がかかります。
●その他雑費:引っ越し費用、リフォーム費用、ハウスクリーニング費用、解体費用、測量費などが発生することが考えられます。

仲介手数料は不動産会社に仲介で売却を依頼した場合にかかる費用です。買い取りの場合には不動産会社が直接購入するので仲介手数料はかかりません。その分、売却価格は相場より下がるので、仲介による仲介手数料を引いた売却価格と買い取り価格を比較することは必要です。
印紙税は売買契約書に印紙を貼り付けることで納めます。物件の販売価格によって貼り付けする印紙税額が異なります。契約時には所定の場所に印紙が貼ってあるか確認しましょう。登記費用も不動産の名義変更や抵当権の抹消など売買に欠かせない作業です。個人でできるところもありますが、一般的には司法書士が代行してくれます。
自宅売却で課税される所得税・住民税は不動産の売却によって利益が出た場合にかかる税金です。住宅の売買にあたってはさまざまな減税などがあるので、不動産会社によく聞いて特別控除など利用できないか確認しましょう。ローンの返済についても手数料がどれくらいかかるか事前に調べることも可能です。
自宅を売却して新居を購入するための住み替えローンは商品として提供されていますが、審査が厳しく、金利も高いのでよく説明を受けたうえで、検討しましょう。その他雑費については必要となる部分について調べておくとよいでしょう。次に自宅売却のおおまかな流れについて紹介していきます。

自宅売却の流れ


自宅を売却するにあたって、どのような流れで進んでいくのか把握しておくと準備がしやすいです。ここでは自宅売却のおおまかな流れについて紹介していきます。スケジュールに合わせて準備をすすめていきましょう。

流れ


ここで自宅の売却を相談するところから引き渡しまでの流れについて紹介していきます。期間については販売方法や物件の条件によって大きく変わります。

1.自宅の売却を不動産会社に相談する
2.査定価格を調べる
3.売却価格を決める
5.不動産会社を決める
6.売却活動をする
7.買主さまと売買契約を締結する
8.自宅を買主さまに引き渡す
9.確定申告をする

このような流れで自宅の売却は進んでいきます。仲介の場合には売却活動が長くかかります。買い取りの場合は不動産会社が買主さまとなるので、売買契約の締結までが比較的スムーズに進みます。
仲介と買い取りを合わせた買い取り保証という売却方法もあるので、不動産会社とどのような売却が適しているのがよく相談して決めましょう。流れを理解した上で、自宅をより早く高く売るためのコツについて紹介していきます。

自宅をより早く・高く売るためのコツ


自宅を売却するにあたってはより早く、より高く売れるのが望ましいことです。売却に時間がかかると買主さまに対する魅力も下がっていきます。価格は安すぎれば損をしますし、高すぎれば売れない状況を招きます。ここでは自宅を売却する際のコツについて紹介していきます。

コツ


自宅を早く高く売るコツには以下のようなものがあります。

・自宅の査定価格を見極める
・不動産会社を得意分野や担当者の力量で選ぶ
・適切な売り出し価格を決める
・内覧には丁寧に対応する

まずはいくらで自宅が売れるのかの査定価格をしっかり見極める必要があります。不動産会社によって査定価格は上下するので複数社に査定を依頼してどれくらいの価値があるのか把握しましょう。周辺の売り出し物件などの相場も調べておくと参考になります。
不動産会社には新築に強いところ、戸建てに強いところ、マンションに強いところ、中古物件に強いところなど得意な分野があります。担当者の経験・力量によっても売却活動の進み具合が左右される場合もあります。査定をお願いする際には営業力についても確認しておきましょう。
自宅物件はより高く売りたいところですが、相場以上に高く売り出してもなかなか買主さまが現れることは難しいのが現状です。売却を依頼する不動産会社を決めたら、いくらで売り出すのかはよく相談して適切な売り出し価格を設定するようにしましょう。
また、売却がはじまったら購入検討者による内覧がはじまります。早く、高く売るには内覧時の丁寧な対応が重要です。できるだけ物を減らして、家を広く見えるようにすると印象がよいです。水回りの汚れなどは目に付きやすいところです。可能ならクリーニングをいれてキレイに仕上げておきましょう。
不動産は売り出すときまでの準備が大切です。時間がかかると経費もかかるし、価値も下がるので、早く高く売り抜きましょう。最後に自宅売却でよくある質問について紹介していきます。

自宅売却でよくある質問


ここで自宅を売却するにあたってよくある質問について紹介していきます。売却を検討する際に参考にしてみてください。

質問


Q:旧居と新居どちらを先に契約を進めればいいの?
A:それぞれにメリットとデメリットがあります。

旧居を先に売却して新居を購入する場合、売却価格がわかった上で新居を探せます。新居の購入価格を抑えすぎたり、もしくは予算を超えてしまってローンの組立に悩むことはありません。一方で、新居を購入する前に旧居を売却してしまうと、仮住まいの家賃が発生します。旧居売却から新居購入までの期間によりますが、長くなると負担が大きくなるので注意しましょう。
新居を先に購入する場合には、仮住まいの心配はいりません。ただし、旧居が順調に売れる前提で進めていると売却の遅延や値下げなどの影響を受けて計画から外れることもあります。
それぞれのメリットとデメリットをよく説明してもらい、どちらがよいかは納得した上で契約を進めましょう。

Q:一般媒介契約と専任媒介契約ってどっちがいいのですか?
A:それぞれにメリット、デメリットがあります。

不動産会社に仲介で売却を依頼する場合には、仲介方法を選択する必要があります。一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に契約し、売却を進めてもらう方法です。売り出しの機会が増える可能性があります。     
一方で、物件情報ネットワーク「レインズ」への物件情報の登録は義務付けられていないので、不動産会社間での情報流通がされるか不安に思うところがあります。また、仲介手数料は買主さまを見つけた不動産会社が受け取るので、営業をしっかりしてもらえるように注意が必要です。
専任媒介契約の場合は原則3カ月の間は契約した不動産会社のみが物件の売却に従事できる契約です。2週間に一度、売主さまに活動報告すること、レインズへの物件情報登録は義務付けられているのでしっかり情報が回って早く買手が見つかることもあります。営業担当の力量が発揮される契約方法でもあります。
契約方法は自宅の売却にあたって重要な選択なので、不動産会社からよく説明をうけ、どれがよいか納得した上で決めましょう。

まとめ


自宅を売却したい理由は人それぞれです。状況も人それぞれです。住宅ローンが残っていても、売却後新居に移るまでの間住み続けることも契約によっては可能です。自宅の売却方法には「仲介」と「買い取り」に大きく分けられます。個人の買主さまを探してもらうか、不動産会社に買い取ってもらうか、自宅の価値や希望する条件に合わせて選びましょう。
自宅の売却にあたっては信頼できる不動産会社をいかに見つけるかがカギです。人生において数少ない不動産売買を任せるにはわからないことはなんでも相談し、内容に納得した上で契約をしましょう。
編集監修者情報
編集監修者
株式会社大京穴吹不動産
所在地
東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル
設立年月
1988年12月
問い合わせ先
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