中古マンションが売れない原因

値引きする結果になったとしても売れないマンションはない、というのは通説になりつつあります。ただ、売れにくい物件があるのは確かです。中古マンションが売れない原因として考えられる3つの理由をご紹介していきます。

原因

・売り出し価格が高すぎる

まずは、周辺で売り出されている物件の価格と比較して高くなりすぎていないかを確認してみましょう。同じマンションの中でほかの部屋が売りに出されてたり、近隣に似た条件の物件が多くある場合は、割高に見えてしまう可能性もあります。反響があるかどうかも確認し、あまりにも反響が少ないようであれば値下げを検討しましょう。希望価格よりも少しだけ高い価格に設定し、状況に応じて希望価格くらいに下げて販売するというのも方法としてはおすすめです。

・広告が効果的ではない

不動産会社が出している広告の効果が出ていない可能性があります。①物件の写真、②掲載内容、③掲載先が適切であるかどうか改めてチェックしてみてください。中古マンションを購入したい人の多くはパソコンやスマートフォンから不動産のウェブサイトを見ています。どこの不動産のウェブサイトに、いくつ掲載しているのか不動産会社に問い合わせてみましょう。

確認するポイントは、掲載内容と写真です。不動産のウェブサイトに掲載されている、売りたいマンションの物件情報を確認してみましょう。マンションの良さがしっかり伝わる内容になっているかを見ていきます。間取り図が見えにくく広さもわかりにくい状態になっていないか、内覧に行ってみたいと思ってもらえるような写真になっているかなどがポイントです。

写真の内容は、外観から室内のいろいろな部分を幅広く掲載するとよいでしょう。購入を検討している人がそのマンションでの生活をイメージしやすく、内覧にお越しになる可能性が高くなります。画質や明るさも重要です。新築物件のような明るさ、清潔感のある写真を選ぶようにしてみてください。

・内覧の対策ができていない

多数の内覧希望があり、ご見学いただいたにも関わらず、売買の契約までに至らない場合、お部屋の状況に問題がある可能性が高いでしょう。内覧前に気を付けておきたい最大のポイントとしては、水回りはプロのハウスクリーニングに依頼してきれいにしてもらうことをおすすめします。また、室内は全体的に掃除が行き届いており清潔で、広々とした状態でご覧いただくことが重要です。モデルルームのように部屋をコーディネイトしてくれる「ホームステージング」というサービスも部屋をよりよく見せたい方にはおすすめです

室内の荷物が多いようであれば一時的にトランクルームなどを契約し、室内の荷物を減らしてみましょう。購入を検討しているお客さまが内覧にお越しになった際には、全ての部屋を開放し自由に見てもらえる雰囲気づくりを心がけましょう。内覧では、ウェブサイトやチラシなどの図面・写真ではわからない部分をご覧いただくことが重要です。実際に住んでみないとわからないことなども伝えたり、売却理由についても事前にまとめておき、ご質問を受けた場合に、すぐ答えられるようにしておくとさらに効果的です。売り込みすぎず、かつ不愛想すぎずにアピールできるよう心がけましょう。

売れないマンションの特徴

マンションを売却したい方の中には、住み替えや買い替えを検討していて少しでも早くスムーズに売りたい方が多いのではないでしょうか。実際に、売りに出してから半年以上売れないマンションというのは要注意で、先ほどあげた原因や特徴が必ずあります。売れないマンションの特徴を3つご紹介していきます。現在、売却が進まないマンションに該当するものがないか、確認してみてください。

特徴

・立地条件の変化

マンションによっては、主要な道路沿いではあっても生活に欠かせない施設から離れているといった場合があります。駅や病院、スーパーやドラッグストアなどから距離が遠くなるほど不便に感じることが多いようです。マンションが建設された時とは環境がおおきくさま変わりするケースも実際にあり、エリアによっては、過疎化が進んでしまったことによって購入時よりも価値が下がっている場合があります。

周辺のマンションの相場価格よりも高い金額で売り出しをしてしまうと、売却が決定するまでの期間が長くなる傾向があります。現在の物件の価格を改めて見直す必要がありそうです。

・維持費が高く見えてしまう

売ろうとしているマンションの修繕積立金や管理費が、近隣の物件に比べて高すぎる可能性があります。駐車場やジムなど、設備が充実しているマンションほど維持費が高額になる場合があります。買主さまがマンションを選ぶときは、マンション自体の価格だけではなくこのような維持費も含めた毎月の支払額を判断材料としている人が多いです。修繕積立金や管理費が高く見えてしまうマンションは、価格の見直しを検討する必要があるかもしれません。

管理会社がしっかりと機能していて手入れが行き届いていれば、管理費が少し高くても"管理体制がしっかりしている"という理由でアピールポイントにできるでしょう。また、修繕積立金の積み立ての状態がどのようになっているかを確認する買主さまも増えています。

・共用部分の管理が行き届いていない

マンションのエントランスホールや廊下といった共用部分の管理や維持は、マンション全体を管理している管理会社に依頼しているところが多いでしょう。ただ、管理会社によってはエントランスホールが何カ月も掃除されずに汚れていたり、共用部の清掃や、設備点検などのメンテナンス等が行き届いていない場合もあります。この状態を内覧時にご覧いただいたとすると、印象が悪くなり、なかなか買主さまが見つからないことがあります。

売れないまま放置した場合のリスク

売れないマンションはほぼない、と最初にもご説明をしましたが、万が一売りたいマンションが長期間売れなかった場合どんなことが起き、どんなリスクがあるのでしょうか？いくつか詳細をご説明します。

リスク

・維持費を払い続けなければならない

築年数にもよりますが、管理費と修繕積立金は、月に2万～４万円程度かかるのが一般的です。

・固定資産税等も毎年払い続ける必要がある

利用しない、売れないマンションを放置したままにしておくと、固定資産税等を継続して支払うことが求められます。不動産は時間が経過するにつれて価値がどんどん下落する場合があるので、注意が必要です。また、マンションの空き部屋を手入れせずに放置した結果、建物自体が傷んでしまい、さらに価値が下がるということも考えられます。なるべく早い段階で、処分方法などを検討することが大切です。

中古マンションが売れない場合の対策

売却がなかなか決まらない場合、どんな対策をとる必要があるのでしょうか。まずとるべき対策としては、改めて周辺相場の見直しを行い、買主さまの立場になって客観的に売却可能な金額がいくらなのかを確認した上で、価格を再検討するかどうかを判断しましょう。そのほかにも、いくつか方法がありますので見ていきましょう。

・「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用する

周辺の似た物件の相場を確認する方法として、「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトを使用してみてください。このウェブサイトでは、直近1年間に取引された不動産の情報が残っています。売却したいマンションと同じ地域、築年数や間取りが似ている物件で検索すると、ここ1年間の相場価格が明確になるでしょう。

・不動産会社へ買い取りを相談する

色々方法を試したけれど買主さまが見つからない場合は最終的に不動産業者に買い取りをしてもらうこともできます。不動産会社側はマンションを買い取り、リフォームなどを行って売却するので、買い取り価格等の条件が合えば、買い取りしてもらえます。

買い取ってもらうことをすぐ決められないという場合は、買い取り保証を行っている不動産会社を探してみましょう。買い取り保証とはまず仲介で売り出して、売却が決まらなかった場合は不動産業者が買い取ってくれる仕組みです。買い取り保証を行っていない不動産会社もありますので、査定の前などに確認しておきましょう。

まとめ

中古マンションが売れない原因や特徴、放置した場合のリスクや、売れない場合の対策などをご紹介してきました。まずは希望通りに売却ができるよう、査定を複数社依頼したり、周辺の売りに出ている物件を徹底的にリサーチすることが大切です。できれば最初の1～2カ月で売却の目途がたつのであれば、より安心できますので、信頼できる不動産会社を見つけ、常に相談をしながら進めていくことが重要です。