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マンションの売却相場は？築年数での違いや調べ方を解説
公開日：2021-02-12 00:00:00.0
先読み！この記事の結論
- 現在のマンションの売却相場はどのくらいか
- 近年の売却相場の動きはどのような変化か
- 相場よりも高額での売却には何が必要か
こんな悩みの人にピッタリ
- マンションをより高額で売りたい人
- マンションを高く売るためのコツを知りたい人
目次
マンション売却の相場を確認
ここ最近のマンションの売却相場の状況について詳しくみてきましょう。主要エリアの直近の売却相場と、ここ数年のマンションの売却相場の動きについて、国土交通省が運用する土地情報総合システムの不動産取引価格情報検索を元にまとめてみました。
主要エリアのマンション売却相場
●東京の中古マンションの売却相場
2020年1月から6月までに東京都の23区内で取引された中古マンションの数は5,476戸でした。東京都23区内での全中古マンションの平均売却相場は37,903,050円です。最高価格で取引されたマンションは港区六本木の築17年、3LDKのマンションで売却価格は680,000,000円でした。最安値で取引されたマンションはこちらも港区六本木の築9年、1LDKのマンションで800,000円でした。
●大阪の中古マンションの売却相場
2020年1月から6月までに大阪府大阪市内で取引されたマンションの数は1,399戸でした。大阪市内での全マンションの平均売却相場は23,755,432円です。最高価格で取引されたマンションは北区大深町の築7年、2LDKのマンションで売却価格は250,000,000円でした。最安値で取引されたマンションは生野区中川東の築52年、2LDKのマンションで300,000円でした。
●福岡の中古マンションの売却相場
2020年1月から6月までに福岡県福岡市内で取引されたマンションの数は613戸でした。福岡市での全マンションの平均売却相場は17,386,623円です。最高価格で取引されたマンションは早良区百道浜の築21年、3LDKのマンションで売却価格は110,000,000円でした。最安値で取引されたマンションは東区松田の築28年、3LDKのマンションで600,000円でした。
●名古屋の中古マンションの売却相場
2020年1月から6月までに愛知県名古屋市内で取引されたマンションの数は475戸でした。名古屋市での全マンションの平均売却相場は22,801,326円です。最高価格で取引されたマンションは瑞穂区彌富町の築5年、3LDKのマンションで売却価格は180,000,000円でした。最安値で取引されたマンションは名東区藤森西町の築30年、1DKのマンションで70,000円でした。
近年のマンション売却相場の推移
国内の主要なエリアの近年の中古マンションの売却相場の動きも見ておきましょう。東京、大阪、福岡、名古屋のここ5年の中古マンションの売却相場は次の通りです。
●東京23区の中古マンションの売却相場の動き
東京23区のマンションの平均取引価格は次のように変動しています。
2016年：34,785,226円
2017年：35,739,216円
2018年：36,310,502円
2019年：37,390,855円
2020年：37,903,050円
ここ5年間の東京都23区のマンションの売却相場は毎年値上がりし続けています。2020年には大きな社会的な変化があったことで、都内のマンション需要が低下することが懸念されていましたが、2019年と比較しても値上がりを続けています。
●大阪市の中古マンションの売却相場の動き
大阪市内のマンションの平均取引価格は次のように変動しています。
2016年：20,626,806円
2017年：21,956,998円
2018年：22,342,127円
2019年：23,299,264円
2020年：23,755,432円
大阪のここ5年間のマンションの売却相場の動きも、年々値上がりし続けていることがわかります。2020年の社会的な大きな変化による、都市部から郊外への人口の流出によって、マンション需要が減少するのではないかという声もありました。
しかし、2019年と比較すると、2020年の大阪市内のマンション相場は値上がりしています。
●福岡市の中古マンションの売却相場の動き
福岡市内のマンションの平均取引価格は次のように変動しています。
2016年：15,741,612円
2017年：17,240,342円
2018年：18,657,803円
2019年：19,055,519円
2020年：17,386,623円
福岡は国内の4大都市の1つですが、他の都市と比べるとマンションの売却価格は低く抑えられています。これは土地の価格が東京や大阪と比べると安いことが関係しているようです。
しかし、福岡市内の水準で売却相場の変化を見てみると、2016年から2019年までは他の都市と同じように値上がりを続けていました。2016年と2019年を比較すると3,500,000円近い値上がり幅です。しかし、2020年には1,500,000円以上も平均価格を下げています。
他の3つの都市が値上がりを続けている中で、福岡エリアのマンション相場の動きには今後も注意が必要です。
●名古屋市の中古マンションの売却相場の動き
名古屋市内のマンションの平均取引価格は次のように変動しています。
2016年：19,402,605円
2017年：20,429,286円
2018年：20,928,888円
2019年：21,946,237円
2020年：22,801,326円
名古屋市内のマンションの価格の変化は、他の都市と比べるとそれほど大きな変化があるとは言えません。しかし、5年間で少しずつですが確実に値上がりを続けています。2020年も社会的な変化による、都市部から郊外への人口の流出傾向があるにもかかわらず、値上がりを続けています。
マンションの売却相場を調べる方法
所有しているマンションの売却を考え始めたら、不動産会社に査定を依頼する前に、所有しているマンションや、近隣地域のマンションの相場を調べておくことをおすすめします。その理由は、あらかじめ自分で売却相場を把握しておくことで、不動産会社が算出する査定額が適正のものかどうかを自分で判断できるようになるからです。
自分で調べた相場と不動産会社からの査定額に大きな開きがある場合でも、築年数や周辺環境の状況など、不動産会社の査定にしかるべき理由がある場合もあります。自分でおおよその売却相場を調べておけば、不動産会社の言いなりで売却を進めずに、自分の意向を伝えることができるでしょう。
自分でマンションの売却相場を調べる方法には次の3つの方法があります。
●現在売り出されているマンションの売り出し価格を調べる方法
●マンション売却価格のシミュレーションをウェブサイトで調べる方法
●実際に売買されたマンションの売却価格を調べる方法
それぞれの方法について詳しく解説します。
方法
●現在売り出されているマンションの売り出し価格を調べる方法
現在、所有しているマンションと、近隣のマンションの売り出し価格を調べることで、周辺地域のマンションの相場を調べることができます。調べる方法もとても簡単で、タウン誌や地域のポータルサイトなどの不動産情報ページを見るだけで簡単に調べられます。
ただし、通常は値引き交渉が行われるので、売出価格と成約価格は違うことが多いのが一般的です。
●マンション売却価格のシミュレーションサイトをウェブサイトで調べる方法
ウェブサイトで「マンション売却価格 シミュレーション」などと検索してみると、シミュレーションサイトがいくつか出てきます。そちらに売却したいマンションの住所や築年数、間取りなどの情報を入力すると、どのくらいの価格で売却できそうか自動で算出できます。簡単にピンポイントで売却したいマンションの相場を調べられるので、ぜひ利用してみましょう。大京穴吹不動産のウェブサイトでも売却価格の査定シミュレーションができますので、ぜひ利用してみてください。
●実際に売買されたマンションの売却価格を調べる方法
実際に周辺地域で似たようなマンションかどのくらいの価格で取引されているのかを調べることもできます。レインズ・マーケット・インフォメーションというサイトは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が保有する、実際の不動産の取引情報を公開しているウェブサイトです。
サイトにアクセスして、都道府県と地域を選択することで、プライバシーを侵害しない範囲内で近隣地域で売買されたマンションの成約価格などの情報を閲覧できます。実際に周辺地域でどのくらいの価格で売買されているのか把握するためにも、ぜひ一度調べてみましょう。
マンションの売却相場を調べる際の注意点
マンションの売却相場を調べるときには、注意しなければならない点があります。
●売出価格・成約価格・手取り金額の違いに注意する
●相場と査定額と成約価格に大きな差が出る場合もある
それぞれ詳しく解説します。
注意点
●売出価格・成約価格・手取り金額の違いに注意する
マンションを売却するときには、この三つの価格がそれぞれ異なる点には注意しておきましょう。売り出し価格とは、マンションを売り出したときにチラシや不動産情報サイトなどに記載する価格です。
しかし実際には、売却できなかった場合に値下げしていくことが多いのと、購入希望者との値下げ交渉が行われるので、売り出し価格よりも安い価格での売却となることがほとんどです。実際に売却される価格が成約価格になります。
また、成約価格の全額が手元に残るわけではありません。マンション売却には後述するように、様々な手数料や税金などの費用がかかります。手元に残るのは利用経費を差し引いた残りの金額です。売却する前から経費を考えに入れておかないと、手元に残る金額が意外に少なくなってしまうので注意しましょう。
●相場と査定価格と成約価格に大きな差が出る場合もある
相場と査定価格と成約価格には大きな差が出てしまう場合もよくあります。相場はあくまでも周辺地域の平均価格です。査定価格は、相場にプラスして実際のマンションの状態も考慮した上で算出されます。
しかし、売れるかどうかはその時になってみないと分かりません。査定価格では売却できないときには、値下げが必要な場合もあります。購入希望者が現れても、価格交渉で決裂したり、売買契約を交わした後に購入希望者のローン審査が通らなかったことで契約が白紙になることもあります。購入者への引き渡しが完了するまでは、実際にいくらで売れるのかは確定できない点は理解しておきましょう。
マンションの売却相場の変動要因
「近年のマンション売却相場の推移」で見たように、マンションの売却相場は毎年大きく変動します。どのような要因でマンションの売却相場が変動するのか解説します。
要因
マンションの売却相場が変動する要因には、大きく分けると経済的要因と社会的要因があります。
経済的要因とは、景気の変動の影響をマンションなどの不動産価格が受けやすいということです。リーマンショックで景気が大きく落ち込んだときには、マンション価格も下落傾向になりました。しかし、ここ数年は好調な景気が続いたために、マンション価格が上昇傾向にあります。
社会的要因とは、人口の変化や大規模イベントなどの開催の影響をマンション価格は受けやすいということです。近年では、国際的スポーツイベントなどが話題になっています。東京近辺のマンション価格の上昇は国際的スポーツイベントの期待感から、大阪近辺のマンション価格の上昇は大阪万博への期待感が影響している可能性があります。
また、人口が増加している地域のマンションは需要が伸びるので価格が上昇します。一方で、人口が減少するとマンション需要も減っていくので、価格は下落傾向になります。
全体的な相場の他に、個別のマンションの価格を決定づける要因もあります。立地や築年数、何階にあるか、角部屋かどうか、静かな生活ができる周辺環境かといった個別の要因を、相場に加味した上で、不動産会社は算定します。
築10年のマンションよりも5年の方が当然高く売れます。築20年くらいまでマンション価格は下落し続けていき、その後も築年数が経過するごとに下落傾向をたどります。
マンションの売却の流れと費用
マンションの売却はどのように進み、またどのくらいの費用がかかるのか解説します。
マンションの売却の流れ
マンションの売却は次のような流れで進みます。
1.情報収集・不動産会社探し
2.査定
3.媒介契約
4.売却活動
5.売買契約
6.決済して引き渡し
まずは、自分で相場を調べるなどの情報収集を行います。その上で、売却の仲介を依頼する不動産会社を探します。不動産会社を見つけたら査定を依頼します。査定結果から不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。
媒介契約には複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約と、1社のみとの契約となる専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約があります。
媒介契約を結んだら、不動産会社はチラシの作成やウェブサイトへの物件情報の登録などの売却活動を行います。購入希望者からの問い合わせがあれば現地の内覧などの対応を行います。
購入希望者が購入を決めたら売買契約へと進みます。売買契約書を交わして手付金を支払ってもらい、引き渡し日を決めます。引き渡し日になったら、残金を決済してマンションを引き渡します。
マンションの売却にかかる費用
不動産を売却すると次のような費用が発生します。必ず売却前にこの費用の見積もりをして、実際の手取り額はどのくらいになるのかを計算しておきましょう。
●仲介手数料
不動産会社へ支払う手数料で、上限金額は（売却価格×3％）＋ 6万円 + 消費税。
※取引額が400万円超の場合
●印紙税
売買契約書に記載される金額に応じて、200円～600,000円の収入印紙を貼り付けて納税する。
●抵当権抹消費用
住宅ローンを売却金額で一括返済する場合に金融機関が設定した抵当権を抹消するために必要。登録免許税が1筆につき1,000円、司法書士への報酬：10,000円～20,000円。
●所得税・住民税・復興所得税
売却金額から売却にかかった手数料・取得費を差し引いた金額が譲渡所得になり、プラスになった場合に納税する。所有期間が5年以下の場合の税率が譲渡所得の39.63%、所有期間が5年超の場合の税率が譲渡所得の20.315%。
●引っ越し費用など
引っ越し費用やハウスクリーニング費用、廃棄物処理費用など必要に応じて発生
マンションを相場より高く売るためのコツ
マンションを売却するのであれば、できる限り高額で売却したいものです。相場よりも高く売るためには次のようなコツがあります。
●売り急がない
●需要が高まる時期を狙う
●整理整頓をしてハウスクリーニングを入れておく
●デメリットも包み隠さず伝える
●良い写真を使う
●販売活動はしっかりと把握する
●良い不動産会社を選ぶ
●既存住宅売買瑕疵保険に加入する
それぞれのコツについて詳しく解説します。
コツ
●売り急がない
急いで売らなければと焦ってしまうと、足元を見られて買い叩かれてしまいます。急いで売らなければならない理由がなければ、不動産会社と相談のうえ、売却期間を早めに設定し売却に当たりましょう。
●需要が高まる時期を狙う
需要が高い時期には価格が上昇します。マンションにも年間を通して需要が高まる時期があるので、その時期を狙って売却しましょう。マンションの需要が高まる時期の一例としては3月です。入学、進学、就職、異動のタイミングで新居を探す人が増えるので、3月の売却を目指して冬に入ったくらいから売り出すと良いでしょう。
需要が高まる時期を狙うことはもちろんですが、売り出し時の競合物件などとの比較によっても相場より高く売れる可能性はあります。年間通して市場の状況を捉えながら売り出す時期は工夫しましょう。
●整理整頓をしてハウスクリーニングを入れておく
立地や築年数、間取り、価格などの条件がほぼ同じであれば、内覧の印象が良い方を選ぶのは言うまでもありません。内覧への準備が、より高額で売却できるかどうかを決めると言っても良いほど、内覧は大切です。
住みながら売却活動をする時には、しっかりと整理整頓をしておきましょう。自分では綺麗にしにくい水回りなどはハウスクリーニングを入れておくのもおすすめです。
●デメリットも包み隠さず伝える
契約不適合責任(以前の瑕疵担保責任)を避ける意味もありますが、デメリットがある場合にはそれも包み隠さず伝えましょう。購入希望者は中古マンションには築年数なりのデメリットがあることを、理解した上で物件を探しています。購入希望者に検討材料をいち早く提供することで早く買主さまがつき、値下げをせずに売却できる可能性があります。
デメリットを伝えることで、かえって信用度が高まるので、不都合なことも隠さないようしましょう。
●良い写真を使う
購入を検討する場合、事前に内覧する人がほとんどです。内覧に来てもらえるかどうかは、チラシやウェブサイトに掲載する写真の印象で決まります。不動産会社によっては、プロのカメラマンを派遣してくれるところもあるので、 そういった不動産会社を選択するのも一つの方法です。
●販売活動はしっかりと把握する
売却活動は、内覧対応以外は基本的に不動産会社にすべてお任せです。しかし、自分でしっかりとどのような販売活動が行われているのかを常に把握しておくことは大切です。不動産会社によっては、報告の頻度や内容など、だいぶ差がつく要素です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、定期的に販売活動の報告をすることが義務づけられています。配布したチラシの枚数や、問い合わせの件数などはチェックしておきましょう。
●既存住宅売買瑕疵保険に加入する
既存住宅売買瑕疵保険とは、万が一、引き渡し時に気がつかなかった瑕疵があった場合のための保険です。契約不適合責任は一般的には引き渡し後の3カ月までと売買契約書に記載されます。3カ月以降に見つかった瑕疵は、購入者が自分で直さなければいけません。
保険に入っておけば、3カ月以降に見つかった瑕疵も保険で直せます。購入者としては安心できる条件なので、より高額での売却が期待できます。
●良い不動産会社を選ぶ
同じ物件でも、不動産会社によって売却できる金額は大きく変わってきます。良い不動産会社とは高額査定を出す不動産会社とは限りません。媒介契約が欲しいがために、実際には売れないような査定額を出す不動産会社もあるためです。
良い不動産会社かどうかを見極めるポイントは、査定金額の理由がしっかりとしていることと、売主さま側の意向をしっかりと聞き取って、売り出し価格や販売活動に反映させてくれることです。
良心的で誠実、熱心な不動産会社を見つけることが大切です。
まとめ
マンションの売却相場は年々変化していきます。しかし、マンションの実際の売却価格は、物件ごとの条件や売り方によって大きく左右されます。売却相場の上下に一喜一憂され過ぎることもありません。相場は大まかな参考として考えましょう。より高額での売却を目指すのなら、売却に向けてのあなたご自身の準備と不動産会社選びが重要です。
編集監修者情報
※1 弊社売買実績（2021年4月1日～2022年3月31日）
