マンション売却で失敗している人は多い？

マンションを所有している方は、売却に関しては不慣れな方も多いのではないでしょうか。情報や知識が少ない状態でマンションの売却に踏み切ると失敗してしまう可能性が高くなります。売却した自宅の価値が予定よりも低くなった、という方の話はよく耳にします。マンションの売却で失敗しないために、よくある失敗ケースと、対策について解説していきます。

マンション売却で失敗するケース

マンションを売却する流れを3つのカテゴリーにし、売り出し前・売り出し中・売却後に分けた上で、カテゴリーごとに失敗ケースを分析していきます。売り出し前に行う作業は「情報収集・査定・媒介契約」となり、売り出し中に行う作業は「売却活動」、売り出し後に行う作業は「決済と引渡し・確定申告」となります。

売り出し前の失敗するケース

・査定を1社にしか依頼しなかった

マンションを売却したいときは、まず不動産会社に査定依頼をするところからスタートします。

その際に、1社しか依頼しないというのは大変リスクがあることです。基本的には、複数社に査定依頼して金額を比較した上で納得のいく価格を見出すのが良いでしょう。

相場を正しく把握した上で、信頼できる不動産会社と売却活動を行うことが失敗しないための重要なポイントとなります。

・売り出し金額が高額というだけで不動産会社を決めてしまった。

マンションを高額で売却したいという気持ちばかりが先行し、複数社に査定をしてもらい、いちばん高い金額を出してきた不動産会社に売却を依頼した結果、なかなか売れずに結局値下げをすることになった、というのもよくあるケースです。

不動産会社は、査定後の「媒介契約」をとるためにわざと高額な査定金額を提示してくるところもあります。

このステップで失敗をしないためには、高い金額を出してきた不動産会社にはなぜこの売却金額になったのか、という理由が明確であるか確認しましょう。過去の実績や見込み客のデータ収集など納得のできる情報をもって説明できない不動産会社は査定価格がどれだけ高くても避けるべきかもしれません。

・売り出し価格を高く設定しすぎている

売却したいマンションの適正価格よりも、かなり高く設定した場合も失敗するケースが多く見られます。

購入検討者さまのほうも、購入を検討しているエリアの相場や適正価格というのを大体調べているので、それよりも高い金額で売りに出されている物件は内覧にすら来ない可能性があります。

もちろん、所有している物件を最高額で売りたいという気持ちは優先するべきなので、不動産会社と販売戦略について事前によく話し合っておくことが必要です。チャレンジするつもりでワンランク高い価格を設定した上で、いつ、どの様な状態になったら価格を改定していくかをあらかじめ考えておくことが重要です。

・住宅ローンの残債を確認していない

マンションの売却では、売りたいマンションのローンの残債が売却価格を上回っていて売却できないという失敗もよくあります。ローンを完済しないと抵当権を抹消できないため、売却できないのです。売却活動を始めたら、ローンの残債が思ったよりも残っていたということを防ぐために、売却前に残債を確認するようにしましょう。

・売却をしたい時期までの時間に余裕がない

マンション売却は、売り出しを始めてから売却完了まで、一般的には、約6カ月間かかると言われています。

例えばですが、先に住み替え先の住宅が決まってしまい、3カ月後には入居しなければならない場合、売りたいマンションは3,500万円が適正価格であるのに対し、時間の制約で、適正価格より低い価格での購入希望を買主さまから提案された場合、受け入れざるを得ない状況になる可能性もあるでしょう。

これを防ぐためにも、売却を検討し始めた時点で、早めに不動産会社へ相談するのがよいでしょう。また、時期的な余裕がない場合は、買い取り保証の制度が利用できたり、直接買い取りも行える不動産会社に相談することも有効です。

売り出し中の失敗するケース

・同じマンションの物件が同時期に売り出される

同じマンション内で物件が売り出されると、間取りなどにも大きく変化がない場合には、価格が安い部屋から売れていき、自分の部屋が売れ残ってしまうこともあります。

これを防ぐためにも、価格以外で他の部屋と差別化ができるポイントをアピールしましょう。部屋の方角が南向きで日当たりがよい、設備の整備履歴がある等、価格の安さ以外で購入検討者さまが魅力的に感じる内容を見つけてみましょう。

アピールポイントで他の部屋との差別化が難しい場合は、急いでいなければ他の部屋が売れた後に売り出すことも選択肢として考えられます。

・値下げ交渉に応じてしまう

マンションを売りに出して1～2か月間売れない場合、不動産会社の担当者から値下げの提案をされることがよくあります。そんな時は、不動産会社の担当者にも、現在の価格で売却に至らない原因などのアドバイスをもらいましょう。問い合わせ状況、競合となる物件の状況などを総合的に考えて価格を変更するべきです。

また、他にやれることがないかをもう一度洗い出してみることも重要です。例えばですが、自分の物件が出ているウェブサイトのページの内容を確認して魅力が伝わっているかどうかを見直してみたり、内覧時に好印象を与えられるようなクリーニングは行き届いているか、などです。

・売却をあきらめてしまう

今の時代は、売りに出しているマンションの数が多くなり、放っておいても売れるというケースは少なくなりました。築年数がかなり経過していたり、条件が良くない物件だと売れ残ってしまう場合もあります。

一方で、手放すことができないと、住み替えができなくなったり、税金をずっと払い続ける必要があるなど困ってしまうことも。

この場合は、物件を探している人に売り出す仲介だけではなく、不動産会社へ買い取りをしてもらうことを検討しましょう。買い取りの場合は取引は短期間で完結させることができます。どうしても売れない場合は、不動産会社へ相談してみましょう。それを見越して、直接買い取りのできる不動産会社に最初から相談することも考えてもいいのではないでしょうか。

・内覧準備が十分ではない

内覧の時に購入検討者さまに抱かれるイメージは、その後の売却決定を左右する重要なポイントです。内覧に来る人はいるけれど、なかなか売却が決まらないという場合は、部屋の清潔さで判断されている可能性もあります。

内覧者を迎える準備として、売却物件の清掃を入念に行いましょう。特にきれいにしておきたい最優先の箇所は水回りです。水回りに水アカが残っていたり、キッチンの清掃が行き届いていないとあまり良い印象は抱かれません。汚れの度合いによっては、ハウスクリーニングの業者に依頼してきれいにしてもらうのも方法の一つです。不動産会社はアピールポイントをよりよく見せるためのアドバイスができますので、不動産会社の担当者に確認してみることが重要です。

売却後の失敗するケース

・購入後5年以内に売却してしまい、不必要に税金を高く払ってしまう

不動産を売却した場合、その物件が購入後5年以内なのか、それ以降なのかによって課せられる税金に差が出ます。マンションを売却して利益が出た場合、所得税と住民税を支払う必要があるのですが、5年以内の物件の場合は39.63％で、5年超経っている物件の場合は、20.315％と、10％以上も支払う金額に差が出てしまいます。

売却理由はそれぞれ異なりますが、利益を出すことを目的として、5年以内に売却を検討する方もいます。しかし、支払う税額に大きな差があることを把握したうえで、売りに出す時期を見極めるようにしましょう。

マンション売却で失敗しないための対策

売り出し前から売却後まで、様々な失敗ケースがあることがわかりました。紹介した失敗ケースを防ぐ方法は簡単にご紹介しましたが、他にもマンション売却で失敗しないための方法はあるのでしょうか。さっそくご説明していきます。

対策

・マンション売却が得意な不動産会社に依頼をする

不動産会社にとって、マンションの売買は土地や戸建てよりも専門性が要求される物件であり、確認事項が多い案件です。不慣れな不動産会社に依頼してしまうと、売却に必要な情報などが十分に買主さまに伝わらず、売却がうまくいかない場合があります。

まずは複数社に査定を依頼し、話を聞いていく段階で的確なアドバイスをくれるか、情報に信憑性はあるかなどさまざまな視点から見極めるとよいでしょう。

・不動産会社の担当者と良好な関係を築く

不動産会社の担当者と良好な関係を築くことで、売れにくい物件でもなんとか売却しようという意識が担当者に働き、売却できる可能性が高くなります。

担当者を良きパートナーと意識して、定期的にコミュニケーションをとっていきましょう。信頼関係が築けてくれば、なかなか売れない状況でも対策を一生懸命考え買主さまを見つけようと努力してくれるでしょう。

マンション売却の失敗事例

マンションを売却するときによくある失敗事例を一つご紹介します。

事例

Kさんは所有しているマンションを売却したいと考え、査定をA社・B社・C社・D社の計4社に依頼しました。A社は3,000万円、B社は2,900万円、C社は3,200万円、そしてD社からは3,900万円の査定結果をもらいました。

Kさんはなるべく高い価格で売却したいと考え早速D社へ連絡し、媒介契約を結びました。しかし、結果としては大きな失敗に終わりました。いざ売却活動をスタートしたものの内覧の申し込みすら入りませんでした。マンションの売り出し価格が、同じエリアの似た物件よりも高すぎるためです。

マンションの購入を検討している買主さまも、相場の価格を調べて物件を探しているため、相場よりも高いマンションを選ぶ人はなかなかいません。D社は売主さまに対して何度も値下げを交渉してきた上に、マンションの売却までに1年かかりました。結果、売却価格は、2,700万円でした。

ここでの失敗の原因は、飛び抜けた高値で査定を出した不動産会社にとびつき、売却を任せてしまったことにあります。このように、高額で査定を出してくる不動産会社には、媒介契約を取り付けることが目的である場合も少なくありません。

このような失敗を防ぐために、売主さまは自分自身で、物件の相場価格がどのくらいなのか調べておくことが重要です。

そのうえで、不動産会社から提案された査定価格を比較すると安心です。もし高額な査定額を出してきた不動産会社があった場合には、なぜその金額になったのか改めて話を聞いてみましょう。的確なリサーチやマーケティングに基づいた明確な計画がある場合は、担当者も明瞭にしっかりと答えるはずです。

マンション売却に適した時期とは

マンションを売却するのに適した時期というのがあります。タイミングをつかむポイントのひとつとして、社会情勢や、物件がある周辺の環境を分析することです。

例えば金利が下がっている時期ならば、住宅ローンを借りる人が増加する傾向にあります。そのため、ローンを組んでマンションを購入する人が増える可能性が高くなるでしょう。

一般的には仕事の転勤やお子さまの入学に合わせて引越しを希望する人も多い時期である3月や12月が売り出しの一つの狙い目となるでしょう。ただし、住居は人の生活に不可欠なもののため、常に必要としている人がいることも確かです。時期的な変動はあるものの、売ろうと思った時が売却の適期とも言えます。タイミングにこだわりすぎることなく、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ

マンションの売却で失敗した数多くのケースや失敗しないための対策や売却しやすい時期についてご紹介してきました。まずは売却をスタートする前に色々な知識を身につけて、査定をもらい不動産会社を選ぶところから慎重に判断しましょう。

マンション売却は一般的には6カ月間で完了するといわれています。よりよい売却活動とするために、事前に準備をしっかりと行いましょう。