マンションを買い替えるタイミングは？

マンションを買い替えるタイミングはさまざまですが、例として以下のようなタイミングがあるでしょう。

・経済状況が変化した時

・ライフステージが変化した時

・住宅ローン残高が減ってきた時

まず、マンションを買い替えるタイミングとして経済状況が変化した時が挙げられます。例えば、子供が独立し、定年後の経済状況に合わせたマンションに買い替えるようなケースなどです。

夫婦2人だけになれば、それほど広いスペースは必要になりません。そのため、住んでいるマンションが広すぎるため部屋を少し小さくすることで、ランニングコスト抑え経済的負担を減らす狙いがあります。

また、ライフステージが変化したタイミングで買い替える方もいます。例えば、結婚や出産などによって家族が増え、もう少し広い間取りのマンションへ移る場合です。このようなタイミングで買い替えを行うことも、一つの選択肢でしょう。

この他に、住宅ローン残高が減った時に買い替えを行うケースもあります。売却金額とローン残高を一つの参考にすることができるでしょう。

もちろん、ローンがまだまだ残っている方でも入念な計画を立てることで買い替えができる場合もあります。不安がある場合は事前に不動産会社に相談することが大切です。

マンション買い替えの流れ

これまで経験が無い方であれば、どのように買い替えを進めていけば良いのか分からない方も多いでしょう。

買い替えをスムーズに進めるためには、全体の流れをつかむことが大切です。以下では、売却の流れと購入の流れをそれぞれ解説していきます。

売却の流れ

売却の大まかな流れは以下の通りです。

1.売却の準備

2.売却価格の査定

3.付帯設備表の記載など

4.媒介契約

5.販売活動

6.売買契約

7.引渡し

8.確定申告

それぞれについて解説していきます。

1.売却の準備

まず、売却を行うための準備を行います。準備として行う必要があるのは、次のようなことです。

・資金計画を立てる

売却を行う際には、住宅ローンについて注意する必要があります。もし、ローン返済中の物件であれば売却金額でローンの残高を返済することが可能かを把握しておきましょう。また、購入するマンションの頭金などの計画も必要です。

・管理費及び修繕積立金の未納分を支払う

売却の際に管理費や修繕積立金に未納がある場合は必ず支払うようにしましょう。未納があるマンションは買主さまが支払い義務を継承することになります。これは、売却代金から充当されることとなりますが、未納があるマンションであることは、買主さまに伝えられることとなります。もし、管理費などに未納があり、そのことを買主さまに知られたくないのであれば解消しておきましょう。

・必要書類の準備

売却を行う前に、必要書類の確認を行いましょう。主に次のような書類が必要になるため、事前にチェックすることが大切です。

(1)登記済証または登記識別情報通知

(2)固定資産税・都市計画税納税通知書

(3)分譲時のパンフレット

(4)管理規約

(5)使用細則

(6)購入時の売買契約書、重要事項説明書

売却の手続きを進めるためには、不備なく書類を準備することが大切です。

これらの書類を事前に準備しておきましょう。

2.売却価格の査定

売却前の準備が完了したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。この際には必ず複数の不動産会社に依頼することが大切です。

なぜなら、同じ物件でも会社によって査定価格が異なることが多く、1社だけに依頼した場合、適正価格の見極めが難しくなるからです。適正価格を知るためにも、複数の会社に依頼する手間を惜しまないことをおすすめします。

3.付帯設備表の記載など

マンション売却では、付帯設備表の作成を行う必要があります。物件をしっかりと確認し、記載するようにしましょう。

4.媒介契約

不動産会社に仲介を依頼するために、媒介契約を結びます。

契約の内容としては、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。

1社のみに依頼する場合には専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結びます。また、複数の会社に依頼する場合は一般媒介契約を結ぶことになります。

5.販売活動

媒介契約を締結したら、いよいよ販売活動が始まります。この段階では不動産会社がウェブサイトやチラシなどで広告します。また、内覧の日程調整や準備なども行うことになります。内覧が決まると、当日には対応しなければなりません。事前にしっかりと準備しておくようにしましょう。

6.売買契約

買主さまとの諸条件の合意ができれば、売買契約を結ぶことになります。売主さまと買主さまが対面し、売買契約書に押印をし、契約を締結します。この際、買主さまから手付金を受け取ります。また、付帯設備表の記載事項の確認なども併せて行います。契約が成立したら引渡しの準備を行いましょう。

7.引渡し

引渡しの際にはさまざまな書類などが必要になるため、抜けがないように準備しておきましょう。

必要書類などは次の通りです。

・登記済証または登記識別情報通知

・本人確認書類

・固定資産税・都市計画税納税通知書

・住民票

・抵当権等抹消書類

・印鑑証明書(3ヶ月以内)

・実印

・固定資産税評価証明書

・管理費、修繕積立金の確認書等

・分譲時のパンフレット

・管理規約

・使用細則

・鍵

上記の書類などを準備しておき、スムーズに引渡しを進めるようにしましょう。

8.確定申告

確定申告は、基本的には譲渡所得が発生した際に行う必要があります。マンションを売却する際には控除を利用して、税金を減額できる場合があります。適用できる特例や確定申告の手順などを事前に確認してから申告に移るようにしましょう。譲渡損失が出た場合でも、確定申告をすることにより、利用できる特例がありますので、念のため確認することをおすすめいたします。

購入の流れ

新築マンションを購入したと仮定した場合、大まかに次のような流れとなります。

1.資金計画

2.物件探し

3.見学

4.申し込みと住宅ローン事前審査

5.売買契約

6.住宅ローン本審査・契約

7.登記準備

8.引渡し

9.入居

それぞれについて解説していきます。

1.資金計画

まずは売却の際と同じく資金計画を立てましょう。契約時の費用や物件価格だけではなく、維持費までしっかりと計算することが大切です。毎月の返済額や管理費、修繕積立金、固定資産税の金額などを確認しておく必要があります。

2.物件探し

資金計画が完了したら、物件を探しましょう。希望条件を整理しておき、自分に合った条件のマンションを探しましょう。価格や立地などの優先順位を明確にしておけば、スムーズに探すことができます。

3.見学

気に入った物件が見つかったらまずは見学にいきましょう。モデルルームの場合は休日に飛び込みで行くと、見学できない場合もあります。そのため、事前に予約を行うことが大切です。見学の際には部屋の広さだけでなく、モデルルームではわからない部分も細かくチェックするようにしましょう。

4.申し込みと住宅ローン事前審査

物件が決まれば購入の申し込みと住宅ローンの事前審査に移ります。申し込みの際には証拠金を支払う必要があるため、注意しましょう。また、それと並行して住宅ローンの事前審査を行います。

この審査では借金の有無や社会的信用力のチェックなどが行われます。審査の際には身分証明書、健康保険証、源泉徴収票などが必要になるため、忘れないようにしましょう。

5.売買契約

宅地建物取引主任者による「重要事項の説明」を受けてから売買契約を結ぶことになります。契約時には売買代金の5～10%を手付金として支払うことが一般的です。

6.住宅ローン本審査・契約

売買契約が終了したら、住宅ローンの本審査を行います。住宅ローン契約時には借入金額や金利プラン、保証料の支払い方などを確定させます。

7.登記準備

新築マンションを購入する場合、行うべき登記が3つあります。それぞれ、以下の通りです。

・区分建物表題登記

・所有権保存登記

・抵当権設定登記

新築の場合、これらの登記は個別に実施するのではなく、売主である不動産会社がまとめて手続きすることが多いです。

8.引渡し

一連の流れが完了したら、売主である不動産会社より引渡しを受けます。諸費用や残りの代金の支払いを行い、所有権保存登記の申請が行われます。

9.入居

上記の流れが全て完了すると、いよいよ入居となります。もし、引越しまで期間があいてしまうようであれば、こまめに換気などを行うと良いでしょう。

「売り先行」と「買い先行」とは

上記のように、マンションを買い替える場合には「売却」と「購入」の2つを行う必要があります。買い替えの進め方は現在の住居を先に売却する「売り先行」と新居の購入を重視する「買い先行」の2つです。以下ではそれぞれについて解説していきます。

売り先行のメリット・デメリット

・売り先行のメリット

売り先行のメリットは、自宅の売却を時間をかけて行うことができます。また、資金計画を行いやすいこともメリットの一つです。

・売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは仮住まいが必要になる可能性があることです。住んでいる住居の売却時に新居に引越すことができなければ、入居するまでの生活場所を探す必要があります。実家などで生活できれば費用はかかりませんが、賃貸住宅を仮住まいとすると費用が掛かるでしょう。このような点は、デメリットであると言えます。

買い先行のメリット・デメリット

・買い先行のメリット

買い先行は、現状の住居で生活しながら自分に合った住居を探せることがメリットと言えます。仮住まいを用意しなくてもよく、無駄な費用がかかりません。気持ち的に余裕を持って新居を探せることは魅力の一つと言えるでしょう。

・買い先行のデメリット

買い先行のデメリットとしては、一時的ではあるものの二重のローンとなることでしょう。現状の住居のローンがまだ残っている場合には、売却までの間は二重ローンとなります。買い先行では返済負担が増えてしまう点について理解しておく必要があるでしょう。

売り先行と買い先行どちらがおすすめ？

マンション買い替えの場合、売り先行・買い先行どちらにすべきか悩まれる方もいらっしゃるでしょう。

自己資金に余裕がなく、先に資金を作って明確な資金計画のもと買い替えを進めたい場合は売り先行がおすすめです。その一方で資金に余裕があり、新居探しに多くの時間をかけたい場合には買い先行がおすすめと言えるでしょう。

上記のメリット・デメリットを理解し、自分に合った買い替えを進めるようにしましょう。

リースバックも考えられます。

リースバックをマンションの買い替えに利用する方法もあります。リースバックとは、マンションを売っても、一定期間賃借人として住み続けることができる方法です。買い替えの時にも使えますので、取り扱っている不動産会社に相談してみるといいでしょう。

マンション買い替えにかかる費用

マンション買い替えにはさまざまな費用がかかります。

以下では費用の内訳について具体的に解説していきます。

売却時にかかる費用や税金

売却時に掛かる費用は主に以下のようなものがあります。

・所得税等

売却において利益がでた場合に支払う税金です。売却した住宅の所有期間によって税率が異なるため、あらかじめ確認するようにしましょう。

・抵当権抹消登記費用

住宅ローンを利用している場合、売却することになる住宅の抵当権設定登記の抹消手続きに掛かる費用です。

・仲介手数料

仲介をした不動産会社へ支払う手数料です。複数の会社に依頼している場合は売買を成立させた不動産会社に支払うこととなります。

・印紙税

売買契約などをはじめとして、定められた文書を交わす際に支払うことになる税金です。収入印紙を購入し、契約書に貼付・消印を行う必要があります。

購入時にかかる費用や税金

・不動産取得税

不動産を取得した場合に支払う税金です。建物と土地の評価額をもとに計算されます。

・登録免許税

不動産の所有権に関する登記をする際にかかる税金です。購入時には「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」などを行います。

・印紙税

売却時と同じく、購入時にも印紙税が掛かります。

・仲介手数料

物件の仲介をした不動産会社に支払う手数料です。物件の紹介や契約の仲介を不動産会社にしてもらうためには、仲介手数料が必要になります。

・融資手数料や火災保険料など

その他にも住宅ローンを借りる際の手数料や、火災保険料も必要になります。マンションの購入を検討する際には、これらの金額についても事前に計算するようにしましょう。

その他の費用

上記の他にも、マンションの状態によってはハウスクリーニング費用や補修費用が必要になることもあります。また、引越し費用なども別途必要になるため、あらかじめ計算しておくことが大切です。

マンション買い替え時に利用できる特例や控除

マンションの買い替え時にはさまざまな費用が掛かります。ただし、特例や控除を上手く活用することで税金を抑えることができるため、あらかじめ把握しておきましょう。以下では買い替え時に利用できる特例や控除について解説していきます。

控除や特例

・3,000万円の特別控除

居住用財産を譲渡した場合の特別控除の3,000万円の特例を利用すれば、売却時に譲渡所得から最高3,000万円まで控除が可能です。ただし、特別控除を受ける場合には要件が定められているため、事前に確認するようにしましょう。

・特定のマイホームを買い替えたときの特例

売却するマンションに10年以上住んでいたことや、売却後3年の間で新居を購入ことなど一定の要件にあてはまる場合に適用される特例です。この特例は、売却するマイホームよりも高い金額の家に買い替える場合、売却したマイホームの譲渡所得課税を繰り延べすることが可能です。なお、この特例は、「3000万円の特別控除」「軽減税率の特例」と併用することができないため、注意が必要です。

・軽減税率の特例

住んでいたマンションを売却し、一定の要件に当てはまるときに、所得税を通常より低い税率で計算できる特例です。こちらは3,000万円の特別控除と併用することが可能です。

まとめ

今回はマンションを買い替える際の流れや「売り先行」「買い先行」について解説してきました。マンションの買い替えを行う場合には、手続き全体の流れや手順などを把握しておくことが大切です。上記のことを参考にして、スムーズにマンションの買い替えを行うようにしましょう。