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不動産売却にかかる費用一覧!手数料や税金の計算方法や減額する方法を紹介

先読み!この記事の結論

  • 不動産売却の際にかかる費用の種類について解説
  • 不動産売却の際にかかる費用を抑える工夫について解説
  • 譲渡所得にかかる税金の控除や特例の利用方法を解説

こんな悩みの人にピッタリ

  • 不動産売却の際にかかる費用について知りたい方
  • 譲渡所得にかかる税金を減額したい方

目次

不動産売却にかかる費用一覧


せっかく不動産を売却するのなら、できるだけ利益を大きくしたいと考える人は多いです。しかし、売却の際にはさまざまな手続きを踏むことになり、その過程で費用がかかります。どんな費用が、どれくらいかかるのかを事前に把握しておくと安心して売却手続きを進められます。


主な費用は以下の通りです。


・仲介手数料

・印紙税(収入印紙代)

・不動産登記費用

・住宅ローン返済費用

・不動産売却益にかかる所得税・住民税・復興特別所得税

・その他の費用(引越し費用やハウスクリーニング費用など)


このように、かかる費用にはたくさんの種類があるので混乱してしまうかもしれません。そこで今回は、これらの費用について解説します。



仲介手数料


仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼した場合に発生する費用で、「通常業務で発生する費用」として請求されます。不動産会社によって通常業務の範囲は異なりますが、一般的には不動産情報ウェブサイトに情報を掲載したり、チラシを配布したりといった販売活動を指します。

買主さまを見つけるために、特別に広告を出したり、遠隔地へ営業に出かける場合には、仲介手数料とは別に請求されることもあります。法定の仲介手数料で、どこまでの販売活動をしてもらえるのかチェックしておくと良いでしょう。


また、仲介手数料は成果報酬であるため、売買契約を締結した時に支払うことになります。ただし、契約が成立した段階では引渡しがまだ済んでいないことがほとんどです。そのため、売買契約成立時に50%を、引渡し完了時に残りの50%を支払う方法と、引渡し完了時に一括で支払う方法が一般的です。


仲介手数料の相場

仲介手数料の上限額は「宅地建物取引業法」で定められていて、売却価格によってその額が変わってきます。具体的には、以下の通りです。


200万円以下の部分:売却額の5%+消費税

200万円を超え400万円以下の部分:売却額の4%+消費税

400万円を超える部分:売却額の3%+消費税

売却金額が400万円を超える場合は、以上をまとめて以下の計算式で求めます。

仲介手数料=(売却額×3%+6万円)+消費税


例えば、500万円で売買契約が成立した場合の仲介手数料の上限額は、

(5,000,000円×3%+60,000円)+21,000円(消費税)=231,000円

となります。


仲介手数料には消費税がかかる

上記の式に記載されていますが、仲介手数料には消費税が課されます。

不動産会社のサービスに対して支払う料金なので消費税がかかるのは当たり前と思われるかもしれませんが、仲介手数料に課される消費税について注意する点があります。それは土地と建物を併せて売却する場合の売却価格についてです。仲介手数料を算出する「売却価格」は、税抜きの価格です。土地は、非課税対象ですが、法人が売主さまの場合など、建物が消費税の課税対象の場合は、土地と建物を合わせて税込み表示されています。土地と建物の税抜価格を確認しましょう。


売買契約が成立しなくても手数料が必要なケースとは

仲介手数料は、不動産会社が売買契約を締結した際の成果報酬であると解説しました。しかし、売買契約が成立しなかった場合でも、仲介手数料を請求されるケースがあります。

それは、手付解除で契約が破棄された場合と、債務不履行で契約が解除された場合です。このように売主さまと買主さまの間で契約解除がなされた場合は、仲介をした不動産会社に手数料を支払う必要がある場合がありますので、注意しましょう。



印紙税


印紙税とは、不動産売買などに際して発行される契約書や領収証など、特定の文書に対して課される税金です。売買契約書に印紙を貼付し、消印することで納税します。

その契約書の記載金額よって課税額は変わってきます。租税特別措置法により、2014年4月1日から2022年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものに関しては、印紙税の軽減措置が講じられています。印紙税の課税額は以下の通りです。


10万円を超え、50万円以下のもの:本則税率400円 軽減税率200円

50万円を超え、100万円以下のもの:本則税率1,000円 軽減税率500円

100万円を超え、500万円以下のもの:本則税率2,000円 軽減税率1,000円

500万円を超え、1,000万円以下のもの:本則税率1万円 軽減税率5,000円

1,000万円を超え、5,000万円以下のもの:本則税率2万円 軽減税率1万円

5,000万円を超え、1億円以下のもの:本則税率6万円 軽減税率3万円

1億円を超え、5億円以下のもの:本則税率10万円 軽減税率6万円

5億円を超え、10憶円以下のもの:本則税率20万円 軽減税率16万円

10憶円を超え、50憶円以下のもの:本則税率40万円 軽減税率32万円

50憶円を超えるもの:本則税率60万円 軽減税率48万円


印紙税は文書1通単位で課税されます。売主さま、買主さま各1通の場合、2通分の印紙税が必要となります。

印紙税を納めなかった場合、3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。



不動産登記費用


不動産を売却する前に、抵当権設定登記を抹消しておく必要があります。この抵当権設定登記を抹消するのに費用が掛かります。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、融資した金融機関が不動産を担保として扱える権利のことです。ローンの返済が滞ったときに、金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえることができるのです。

ローンを完済すると抵当権設定登記を抹消でき、登記情報を更新できます。登記を行う場合、不動産一筆につき1,000円の登録免許税がかかります。

ただし、不動産の登記は手続きが複雑で手間がかかるため、司法書士へ手続きの代行を依頼するのが一般的です。この時の司法書士への報酬は2万円程度を目安とすると良いでしょう。

個人で行うよりも費用は嵩みますが、重要な手続きなので司法書士に依頼して行ってもらう方が安心です。



住宅ローン返済費用


不動産を売却するためには、ローンを完済しなくてはなりません。残債がある場合、引渡しまでに支払いを完了しなければならないので、一括での繰り上げ返済が必要です。

繰り上げ返済には事務手数料がかかります。手数料は各金融機関や手続きの方法によって異なります。ここでは、主な金融機関の手数料を紹介します。(2020年12月15日現在)


三井住友銀行の場合、インターネット手続きは5,500円(税込)、窓口(専用パソコン)での手続きは11,000円(税込)、窓口(書面)での手続きは22,000円(税込)となっています。

三菱UFJ銀行の場合、インターネット手続きは16,500円(税込)、テレビ窓口での手続きは22,000円(税込)、窓口(書面)での手続きは33,000円(税込)の手数料がかかります。

(2021年3月時点)


インターネットで手続きすると、手数料を安く抑えられます。各金融機関のサービスを確認し、できるだけ費用を抑えることができる手続きを探してみましょう。



不動産売却にかかる所得税・住民税・復興特別所得税


不動産を売却したことによって利益が出た場合、確定申告をして所得税等を納めなくてはなりません。

不動産売却にかかる所得税等の種類は物件を所有していた期間に応じて、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。


短期譲渡所得:不動産の所有期間が5年以下。所得税30%、住民税9%の対象。

長期譲渡所得:不動産の所有期間が5年を超える。所得税15%、住民税5%の対象。


注意すべき点は、取得期間の計算方法です。土地や建物を売った年の1月1日時点で5年を超えるか否かで判断します。例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年の4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点では5年を経過していないため、「短期譲渡所得」として課税されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく変わるので、売却のタイミングを考えることも重要です。

さらに、2011年に発生した東日本大震災の被災者支援の財源にするために、不動産を売却した所得に対して復興特別所得税を支払う必要があります。復興特別所得税の金額は下記から算出できます。


復興特別所得税:復興特別所得税額=基準所得税額×0.021 = 課税所得金額×(所得税率(%)÷100)×0.021



その他にかかる費用


これまでに紹介した費用は主に、売買に関する手続きにかかる費用でした。

しかしこれら以外にも、場合によっては必要となる出費があります。これから紹介する費用に関しては、必ずしも発生するとは限りませんが、不動産売却を成功させるために必要となることがあるかもしれません。注意点を記載しましたので、参考にしてください。


ハウスクリーニング費用

所有している建物が年数のたっているものだったり、傷みが激しかったりする場合、できるだけきれいな状態にしておくことが重要です。状態の良い物件のほうが買主さまが見つかりやすくなりますし、売却価格に良い影響を与えるかもしれないからです。

壁紙や水回り、物置などの汚れが目立つ場所は、自力での掃除できれいにするのは難しいでしょう。ハウスクリーニングの依頼も検討しておくべきです。費用の額は部屋数や面積によりますので、見積もりをとり確認してすすめましょう。

また、建具の一部が破損している場合などは、リフォームの必要があるでしょう。リフォームの費用は高額になることが多いですが、買主さまを見つけるためには、修復しておいたほうが有利な場場合もあります。


測量費用

売りに出されている土地は、隣地との境界をはっきりと示していることがほとんどです。土地の面積や境界が確定していると、隣地などとの紛争を回避したり、地積をもとに売却価格を確定できたりします。

測量費用は売主さまが負担することとなるので、買主さまから測量を依頼された場合、必要な出費となる場合もあるので注意しましょう。

土地を売却するとき、建物を取り壊して更地にする必要がある場合、解体費用もかかります。

解体費用は建物の造りと、床面積やアスベストの有無等によってかかる金額が変わります。


引越し費用

当然、売却した物件から新居への引越し費用もかかります。これは荷物の量と、業者に運んでもらう距離や、時期によって変動しますが、4~5人家族では20万円程度を見積もっておくと良いでしょう。

引越し費用を抑えるために、古くなった大きな家具などは処分して、身軽にしておくことも大切です。


必要書類の発行費用

不動産売却の際に必要となる書類を準備するのに費用がかかることがあります。例えば固定資産税評価証明書や住民票などです。

手元にない場合は役所などで発行してもらう必要があります。発行手数料は300円前後が一般的です。



不動産売却にかかる費用を抑える方法


これまで紹介してきた費用の中には、高額になるものもありました。手元に残るお金をできるだけ大きくするため、出費は、抑えたいですよね。ここでは、不動産売却にかかる費用を抑える方法を紹介します。


不動産売却時に使える控除・特例

特定の条件を満たすと、特別控除を受けられることがあります。ここではマイホームを売却したときに適用される特別控除や特例を3つ紹介します。

一つ目は、3,000万円特別控除です。不動産売却にかかる税金を計算する際に、譲渡所得から最大3,000万円差し引くことができます。つまり、譲渡所得が、3,000万円以下の場合、課税対象がなくなるということです。

譲渡所得が出た時で、以下の条件を満たした場合に適用されます。


・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

・売った年の前年および前々年に「3,000万円特別控除」または「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用」を受けていないこと

・売った年の前年および前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。


続いて、特定居住用財産の買い換えの特例です。2021年12月31日までにマイホームを売り、新しいマイホームに買い替えたときに適用できます。

注意すべき点は、この特例は譲渡所得の控除による減税ではなく、課税の繰り延べである点です。新しく買い替えたマイホームをまた売却する際に、繰り延べされた分も併せて譲渡所得として計上され、課税されます。

この特例を受けるためには、以下の条件を満たしている必要があります。


・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

・売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。)又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

・売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。

・売却代金が1億円以下であること。

・売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

・買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

・マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

・買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。

・買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。


最後に、10年超所有軽減税率の特例です。文字通り、10年を超える期間所有している不動産で得られた売却益に対する課税が軽減される特例です。軽減後の税率は以下のようになります。


●不動産売却にかかる所得税額6,000万円以下の部分:所得税10.21% 住民税4%

●不動産売却にかかる所得税6,000万円を超える部分:税率所得税15.315% 住民税5%


また、この特例は、3,000万円特別控除と併せて適用できます。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。


・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

・売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

・売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

・売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。


ハウスクリーニング費用を抑える

ハウスクリーニング費用にも意外と費用がかかります。この出費を抑えることも不動産売却では重要です。

クリーニング費用は、人が住んでいる状態で依頼するか、空室の状態で依頼するかで異なる場合があります。そのため、大きな家具類は搬出した後に依頼すると、費用を抑えられるかもしれません。

また、部屋ごとに個別に依頼するよりも、きれいにしたい部屋すべてをまとめて依頼したほうが費用が抑えられる場合が多いので、クリーニング業者のプランなどを参考にして、納得感のある依頼方法を選びましょう。


遠方の場合は交通費を抑える

所有している不動産が     遠方にある場合、交通費がかかってきます。不動産売却においては、関係者と直接やり取りすることが度々あるので、交通費がかさんでしまうこともあるのです。

交通費を抑えるために、不動産会社とオンラインで打ち合わせすることなどを活用してみると良いでしょう。



相続した不動産を売却する場合は要注意


相続した不動産の売却では、マイホームの売却とはかかる費用や適用できる特例などが異なるので、チェックしておきましょう。

相続した土地を売却する場合の追加費用

不動産は売主さまの名義に変更しなくては、売却できません。相続登記をして、名義を変更しましょう。

相続登記で必要な費用は主に、以下の3つです。


・登録免許税

登録免許税は不動産の価格によって支払う金額が変わります。以下の計算式で求められます。

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%


・書類発行費用

亡くなった方の住民票や戸籍謄本を除票し、新しい名義人が使う書類を新たに作成しなくてはなりません。

役所に発行してもらう書類がほとんどとなります。役所によって費用は異なりますが、5,000円~ 20,000円を目安にしておきましょう。


・司法書士への報酬

相続の手続きは複雑で、必要書類も多くなるので、個人で行うよりも司法書士に依頼したほうが安心できます。

司法書士へ支払う手数料は5万~8万円が相場のようです。書類の手配も依頼すると、10万円以上になることもあります。


相続した不動産を売却する場合に使える控除

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例が受けられます。2016年4月1日から2023年12年31日までの間に売却した不動産で、条件に当てはまれば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。主な条件は以下の通りです。


・1981年5月31日以前に建築されたこと

・区分所有建物登記がされている建物でないこと

・相続の直前に被相続人以外に居住者がいないこと

・相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること

・売却金額が1億円以下であること

・買主さまと売主さまが親子などの特別な関係にないこと

・売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。



まとめ


不動産の売却にはいろいろな費用がかかります。特に税金は高額になりがちです。適用できる控除や特例を利用しましょう。また、控除や特例に関する最新情報はチェックしておくと良いでしょう。

費用を抑えることは重要ですが、クリーニング費用やリフォーム費用を抑えすぎると、自分の不動産に興味を持ってくれる買主さまが見つかりづらくなる可能性もあります。抑えるべきところと、費用をかけるべきところを見極めることも重要です。

今回は不動産売却時の費用について紹介しました。売却時に戸惑わないように準備しておきましょう。

編集監修者情報
編集監修者
株式会社大京穴吹不動産
所在地
東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18 オリックス千駄ヶ谷ビル
設立年月
1988年12月
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