マンション売却前のリフォームは必要？

マンションを売却しようと考えている方の中には、売却前にリフォームをしたほうがいいのか悩んでいる方も多いでしょう。基本的に売却前のリフォームは必ずしも必要とは限りません。中古のマンションが選ばれる理由には価格が安いことはもちろん、自分たちの好みにリノベーションしたいから、という方もいらっしゃるからです。そのため力を入れてリフォームをする必要はないかもしれません。売却希望のマンションの老朽化が進んでいて、そのまま生活するのに支障がある場合はリフォームする場合もありますが、デメリットもあります。今回は、マンションを売却する前のリフォームや、売却に関する情報、気をつけたいポイント等をご紹介していきます。

リフォームが不要な理由は？

売却前のリフォームが不要な理由は主に2つあります。リフォームをしても売り出し額に上乗せすると、競合物件よりも売り出す価格が高くなってしまうことが上げられます。中古マンションを購入しようと考えている人が最も気にするポイントの一つは「価格の安さ」のため、売り出し額が高くなってしまうとなかなか売却が決まらずに売れ残ってしまう可能性があるかもしれません。

売主さまの判断で行ったリフォーム内容が、買主さまの希望に沿えるかもわかりません。また、中古マンションの購入者は購入後に自分たちの好きなようにリノベーションしたいという方もいらしゃるので、リフォーム済みの物件よりもリフォーム費用分が差し引かれている物件のほうが魅力的に見える場合もあるかもしれません。

リフォームが効果的な場合もある

売却前のリフォームがメリットとなる場合もあります。物件の第一印象はマンションを探している人にとっては非常に重要で、購入するかしないかはここで決まる場合があるかもしれません。リフォームをすることによってマンションの印象が劇的に向上し、売却がすぐ決まる可能性も高まる場合もあるでしょう。また、水回りや壁紙など、最低限のリフォームをしてから売り出すことで、「大切に扱われていたマンションなのだな」という印象も与えられるかもしれませんし、入居してすぐ生活ができるくらいの設備を整えておくことで、好印象を持ってもらえることもあります。

リフォームをせずにマンションを高く売るコツ

売却前にリフォームをすると、数十～数百万円単位でコストがかかってしまうかもしれません。リフォームを行う以外にハウスクリーニングを行うことで売れやすくするコツをいくつかご紹介していきます。まずは、マンション購入を検討している方が内覧に来た時の第一印象を良いものにできるよう心がけましょう。また複数の不動産会社へ査定を依頼して、信頼できる不動産会社にアドバイスをもらうのもよいでしょう。

コツ

リフォームをしなくてもマンションをできるだけ高く売却するためのコツをお伝えします。

・生活に支障があるほど劣化している場合は、修繕を行う

購入者が入居した時に生活に支障があるほど劣化している箇所がある場合は、簡易的にでも最低限の修繕を行いましょう。内覧の時に基本的な設備が整っていないことはマイナスポイントになってしまいます。

・ハウスクリーニングで室内の環境を良くする

ハウスクリーニングの専門業者に依頼して、お風呂やキッチン、お手洗いなどの水回りを掃除してもらうことも考えられます。専門業者特有の機材やハウスクリーニング専用の洗剤などを使用するので、きれいに仕上げをしてもらえることが期待できるでしょう。壁紙や水回りなどは内覧時の印象を左右する部分ですので、費用をかけてもきれいにするメリットがあります。

リフォーム・リノベーション・ハウスクリーニングの違いとは

マンションを売却・購入する際によく聞かれる「リフォーム、リノベーション、ハウスクリーニング」の3つの違いとは何でしょうか？かんたんに違いを知っておくだけでも、不動産会社や買主さまと認識がずれるのを防ぐことができます。

違い

それぞれの言葉の意味と特徴を理解しておきましょう。

・リフォーム

老朽化してしまった室内の内装や設備を直して原状回復させることです。物件全体を直すフルリフォームや、水回りだけ、内装のみなど一部のリフォームも可能です。

・リノベーション

既存物件に変化を加え、機能を良くしたり価値を高めることがリノベーションです。売主さまの判断で大規模なリノベーションを行ってしまうと、購入を考えている人たちの好みに沿ったものにはならない場合もあるため、売却前の大がかりなリノベーションは避けた方が無難かもしれません。

・ハウスクリーニング

主に汚れなどの清掃を行うことで、専用の清掃道具や特殊洗剤を使用した清掃です。たとえばフローリングやキッチン、風呂場などを自身では完璧に清掃しづらい部分の清掃を依頼することもよいかもしれません。

ハウスクリーニングはできるだけ行った方が良い?

ハウスクリーニングを行ったほうが良い理由はいくつかありますが、最大の理由は清潔感がないことで印象が悪くならないようにするためです。また、誰が見てもきれいな状態なら、内覧に来ていただけるお客さまに好印象を与え、購入を検討してもらえるかもしれません。

リフォーム費用をなるべく抑えるには

最低限の修繕や、水回りのリフォームやハウスクリーニングを行ったほうが有利になることがわかったところで、なるべくコストをかけずに売却前のリフォームを行う方法をご紹介します。

方法

リフォームを依頼する際のポイントをまとめました。

・まずは査定に出してみるのがおすすめ

ぜひおすすめめしたい方法は、リフォーム前に不動産会社へ査定に出してみることです。売却したいマンションにはどのくらいの価値があるのかを先に査定することで、「リフォーム済み」であることをアピールして売却できるかを判断する材料になるかもしれません。売りたいマンションの価値を確認することで、リフォームにかけられる金額を算出してから実際にリフォーム部分を検討するのです。

例えば3,000万円が相場のマンションに50万円のリフォームをして売却の金額に上乗せした場合、購入検討者さまに周辺の相場から、金額のうち50万円はリフォーム費用であるということが説明しやすいかもしれません。購入後にリフォームするのでは手間と時間がかかるため、それを省きたい人には、妥当な金額であればリフォーム済みの物件を選択してもらいやすい場合もあるかもしれません。

また、査定に出した不動産会社に実際にお部屋を見てもらうことで、リフォームをした方がいいか、リフォームをした場合の売却金額がどうなるか、など相談し、意見をもらいましょう。

・リフォームは費用だけで決めるのは危険

リフォームする箇所が決まり、いくつか業者などに見積もりなど出した際、金額の安さだけで決めるのは危険な場合もあるかもしれません。リフォームした後に足りない部分が発覚したり、またすぐ壊れたりしてしまっては買主さまからのクレームにつながる可能性もあります。価格だけに注目するのではなく、信頼できる業者を選びましょう。

優先的に行った方が良いリフォームとは

売却前にリフォームをする場合には、優先してリフォームしたほうが良い箇所がいくつかあります。先ほどもお伝えした通り購入したマンションで、生活を始められる最低限の設備が整っていないと、「大事に扱われていない物件だな」と判断され売却が決定する確率は低くなってしまう場合もあります。優先的にチェックしてほしい設備・箇所をご説明します。

リフォーム

ここでは、特にマンション売却の際にリフォームしておいたほうが良い箇所を具体的に説明します。

・古い設備を新しくする

ブレーカーや給湯器も、動かないわけではないけれど少し古い設備なのであれば買い替えて新しいものにすることで内覧時の好印象につながるかもしれません。古い設備のままだとどうしても良い印象を与えにくくなってしまいます。また、買主さまが今まで使えていた機能がついていないとなると不便に感じてしまい、購入をあきらめてしまう人もいるかもしれません。

・浴室やキッチン、トイレなどの水回り

水回りは衛生的でないと一気に印象が悪くなってしまう場合が多い部分です。フルリフォームまでとはいかなくても、一部を買い替えるだけでも清潔感が増すかもしれません。浴室であれば鏡やシャワーホース、トイレであれば便器やタンクの交換など細かい部分を変えるだけならば数万円で済みますし、印象は充分よくなる場合もあるかもしれません。

マンションをリフォームしてから売却する場合の注意点

リフォームしてから売却したい場合の注意点についてもご紹介いたします。

注意点

マンションをリフォームしてから売却する際に特に注意しておきたいのは以下のポイントです。

・リフォーム前後の写真や情報を提供する

リフォームする場所を決めたら、リフォームが始まる前の写真を撮影しておきましょう。内覧や交渉の際に、購入を検討している方に見せることで欠陥などではなく衛生面や設備を新しくするためのリフォームであることを証明することができます。

・リフォーム前に、同じ地域の売り出し中の物件をチェックする

リフォームを行う前に、同じ地域の売り出し中のマンションの価格や設備を調査しましょう。同じ地域の中で、似たような間取り、築年数も近いものを最低5つはピックアップして見てみましょう。

同じような物件が出てこない場合は、近隣の駅まで範囲を広げて調べてみましょう。ピックアップが終わったら、その売り出し中のマンションの内覧をさせてもらいましょう。ピックアップしたマンションを内覧した上で、ご自身の売却したい物件とどこが違うのか見極めた上で、リフォームしたほうが良い箇所を決めていきます。売主さまの目線ではなく、買主さまの目線になってみることでリフォームによって改善したほうが良い部分がより明確になるかもしれません。

まとめ

今回はマンションの売却前にリフォームは必要なのか、リフォームをせずに高くマンションを売るコツや、ハウスクリーニング・リノベーションとの違いなどをご紹介してきました。マンションが古いからといって、フルリフォームなどは必ずしも必要ではありません。まずは不動産会社へ相談し、今回の内容を参考にハウスクリーニングや一部のリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。