住み替えとは

住み替えとは、新しい住居に住み替えることを言います。引越しとほぼ同じ言葉ですが、住み替えという言葉を使う場合には、不動産の取り引きが行われる場合が一般的です。

賃貸物件から賃貸物件への引越し、賃貸物件から購入したマイホームへの引越し、マイホームを売却した上での新しいマイホームへの引越しを住み替えと言います。賃貸物件を借りたり、新しいマイホームを購入したりすることがない、実家への引越しは住み替えとは一般的に呼びません。

賃貸物件への引越しは、敷金礼金と家賃を支払い、鍵の引き渡しを受ければ、すぐにでも入居が可能です。しかし、マイホームからマイホームへの住み替えの場合には、前の家の売却と新しい家の購入を同時進行で進めなくてはいけません。

資金繰りや住宅ローン、税金などの賃貸への住み替えでは起こらない問題を考えなくてはいけなくなります。この記事では、マイホームからマイホームへの住み替えについてのお役立ち情報をお伝えします。

住み替えの流れ

住み替えの流れには、今住んでいるマイホームを売却する流れと、これから住むマイホームを購入する流れのそれぞれがあります。売却と購入はそれぞれ別々の手続きとして進めることとなるので、それぞれの流れについて見ていきましょう。

●マイホーム売却の流れ

まずは今住んでいるマイホームを売却する流れについて見ていきましょう。

1.不動産会社に査定してもらう

2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

3.不動産会社による売却活動

4.売買契約を結ぶ

5.引き渡し

家を売却するときには、マンションであっても一戸建てであっても通常は不動産会社に仲介を依頼します。まずは査定をしてもらい、仲介を依頼するため媒介契約を結びます。その後、不動産会社がチラシの作成などの売却活動を開始して、購入希望者を募ります。

購入検討者からお問い合わせをいただいた場合には、内覧や価格交渉などを行います。購入検討者が購入をお決めいただいた場合に売買契約を結んで、物件を引き渡します。

●マイホーム購入の流れ

次に住み替え先の家を購入する流れを見ていきましょう。

1.物件を探す

2.内覧に行く

3.売買契約を結ぶ

4.住宅ローンもしくは支払いの手続きをする

5.引き渡し後、引越しする

家を購入する場合には、まずは条件を検討してからどのような物件を購入するのか決めます。その上で、条件に合う物件を、チラシやタウン誌、不動産情報ウェブサイトなどで探します。条件に合う物件が見つかったら、不動産会社に連絡を入れて内覧に行きます。

内覧の結果、気に入ったので、購入することを決めたら、まずは購入申込書を提出し売主さまと条件交渉などを行います。条件が一致したら売買契約へ進みます。住宅ローンの本申し込みは売買契約後に行い、主に金融機関で手続きをします。引き渡し日になったら売主さまから引き渡してもらい、その後引越します。

不動産の売却と購入はどちらが先？

前のマイホームを売却して新しいマイホームを購入する住み替えの場合には、買い先行にするか売り先行にするか考えなくてはいけません。買い先行の住み替えとは住んでいる家の購入者を見つける前に、これから住む家を購入して引越す住み替え方法です。

売り先行の住み替えとは、元の家に住みながら購入者を探す売却活動を行い、購入者が決まってから引越し先を探して引越す住み替え方法です。

それぞれにメリットとデメリットがあるので、それぞれの住み替えの事情や経済状況などに応じて選ぶことが大切です。買い先行と売り先行のそれぞれのメリットとデメリットについて詳しく見ておきましょう。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行のメリットは次の通りです。

●納得いくまで新居を探せる

●仮住まいが必要なく引越しが1度で済む

●住んでいる家の内覧を空き家の状態にしてできる

買い先行には次のようなデメリットもあります。

●住んでいた家が売れるまで維持費がかかる

●住宅ローンが二重になる可能性が高い

買い先行は住み替える家にすぐに引越すことができるので、仮住まいも必要なく引越しも1度で済む場合が多いでしょう。元の家の内覧時には、家は空き家状態なので内覧対応の準備も楽です。

しかし、売却が決まるまで前の家の維持費を負担しなくてはいけません。売却できなければ、新しい家のローンと古い家のローンの二重払いになる可能性もあります。買い先行は経済的に余裕がある人におすすめの住み替え方法です。

売り先行のメリット・デメリット

一方で売り先行の住み替えのメリットは次の通りです。

●住んでいた家の売却金を確保した上で新居を探せる

●時間的に余裕を持って売却活動ができる

売り先行の住み替えにはデメリットもあります。

●新居探しに時間的な余裕を持てない

●仮住まいが必要になることがある

●住みながら内覧対応をすることになる

売り先行は住みながら売却活動をするので、住んでいる状態で購入希望者の内覧対応をしなくてはいけません。また、売買契約から引き渡しまでは一般的には1カ月程度なので、短期間で新居を探さなくてはいけません。

新居が見つからなくても、引き渡し日には買主さまに元の家を引き渡さなくてはいけません。その場合には、仮住まいを借りて引越すことになり、仮住まいの家賃と2回分の引越し費用が掛かります。

しかし、売却金額をある程度予測した上で、新居を探せるので資金計画が立てやすいのが大きなメリットです。新居探しに時間の余裕は持てませんが、買い先行では経済的にきびしいという方におすすめの住み替え方法です。

初めての住み替えにおすすめなのは？

初めての住み替えと言っても、タイミングや住み替えが必要になる事情などによって、人それぞれです。一概に、買い先行と売り先行のどちらがおすすめなのかは言えません。しかし、住み替えで失敗しやすい例は、どちらかというと買い先行で住み替えをしたケースの方です。

なぜなら、住んでいる家の売却が予定どおり進んでいないにもかかわらず、住み替え先の購入を進めてしまい、失敗する場合があるからです。特に初めての住み替えの時には、資金に余裕がある場合を除き、売り先行での住み替えを検討することをおすすめします。

リースバックも考えられます

最近では、リースバックというマイホームの売り方もあります。家を売って、しばらく賃借人として住み続けることができる方法です。住み替えにも使えます。取り扱っている不動産会社に相談してみると良いでしょう。

住み替えに最適なタイミングは？

経済的に余裕のある人であれば、住環境の変化を求めて気軽に住み替えをする方もいらっしゃるでしょう。しかし、家の購入は一生に一度の買い物と言われるように、大多数の方にとってはマイホームの購入はそう何度も行うことではありません。

マイホームを売却して住み替えるのは、何かしらのタイミングに合わせてのことがほとんどです。どのようなタイミングで住み替える方が多いのか詳しく見ていきましょう。

タイミング

マイホームは次のようなタイミングで住み替える方が多くいます。

●転職や転勤で引越すため

●家族構成の変化

●住環境の変化を求めて

●家の老朽化

●実家等の近くへ引越すため

●金銭的な理由

●転職や転勤で引越すため

転勤や転職で引越しを余儀なくされることがあります。すでにマイホームを購入済みだった場合には、買い替える場合もあるでしょう。

●家族構成の変化

子どもが生まれたり、成長したりして、子ども部屋が必要になったことで住み替えを検討する方もいます。また逆に子どもが成長して独立したことで、今まで住んでいた家が広すぎると感じ、住み替えを検討する方もいます。

●住環境の変化を求めて

子育て世代の多くは子育てに良い環境を求めて住み替えを検討します。子どもをのびのびと遊ばせることができる公園が近くにあったり、小中学校への通学に便利だったり、という点に注目するためです。

また、騒音やご近所トラブルなどの住環境の悪化に悩んだ結果、住み替えることで解決をしようとする方もいます。

●家の老朽化

家の老朽化をきっかけとして住み替える方もいます。築年数の経った物件は高額では売りにくい場合があります。それでも立地などの条件が良いと、自分の好みにあわせリフォームすることを考えており、内装を気にしないという購入希望者もいらっしゃるので、家が古いからと売却をあきらめる必要はないでしょう。

●実家等の近くへ引越すため

地方の実家に住んでいる親の介護等のためや、自分の定年を機に東京から地方へ住み替える方がいます。また、地方に住んでいる親を自分のそばに呼び寄せるために、自分の家の近所に家を用意する方もいます。

●金銭的な理由

住宅ローンの支払いができなくなり、家を手放さざるを得なくなったことをきっかけに住み替える方もいます。この場合には、多くの場合は新しい家を購入するための資金繰りが難しいため、賃貸物件への住み替えとなります。

住宅ローンの支払いができなくなった場合には、抵当権を設定している銀行が差し押さえをして競売にかけることとなりますが、競売に進む前に、任意売却での売却となる場合も多くあります。

住み替えに必要な費用

マイホームを住み替えるためには費用が掛かります。今まで住んでいた家を売却して、新しい家を購入する住み替えでは、新しい家の購入資金だけではなく、家の売却にも手数料や税金がかかります。どのような費用がそれぞれ必要になってくるのか簡単に解説します。

家の売却に必要な費用

●仲介手数料

売却の仲介を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬で、「売却金額 × 3% ＋ 6万円 + 消費税」が法律で定められた上限金額。（売却金額が400万円超の場合）

●印紙税

売買契約書に収入印紙を貼付し消印することで納付する。売買契約書に記載する金額により200円から60万円まで。

●抵当権抹消時にかかる費用

売却金額で住宅ローンの一括返済をする場合に必要。登録免許税が1筆の登記につき1,000円。土地1筆と建物1筆なら合計2,000円。司法書士への報酬が一般的には1万円から2万円。

●売却で課税される所得税・住民税・復興特別所得税

売却したことで利益が生じた場合に課税される。短期譲渡所得の税率が39.63%、長期譲渡所得の税率が20.315%。

●その他の費用

引越し費用など場合に応じて必要。

家の購入に必要な費用

●家の購入費

新しい家を購入するための費用。

●仲介手数料

購入の仲介を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬で上限金額は売却の場合と同じ。

●住宅ローン事務手数料

住宅ローンを組む場合に金融機関へ支払う手数料で、別途、保証料を支払う場合は3万円～5万円程度 + 消費税です。保証料を支払わない場合は融資金額×2%＋消費税というのがほとんどです。

●所有権移転登記費用

購入した物件の所有権を登記するための費用で、土地の場合は登録免許税が固定資産税評価額の2%、軽減税率1.5%（適用期限2023年3月31日）です。マンションなど家屋の場合は固定資産税評価額の2%、軽減税率0.3％（適用期限2022年3月31日）です。

●抵当権設定登記費用

抵当権を設定するための費用です。登録免許税が借入額の0.4%、ただし2022年3月31日までに取得した物件に関しては軽減措置が適用され、マイホームで一定条件を満たした場合は、0.1%となります。

●司法書士への報酬

上記の所有権移転登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合は、5,000円～200,000円程度です。

●保険料

火災保険や地震保険の保険料がかかります。

●その他費用

固定資産税・都市計画税の清算や引越し費用などがかかります。

住み替え時にかかる税金の制度

マイホームを住み替えた場合に、利益が出たときには短期譲渡所得なら39.63%、長期譲渡所得でも20.315%もの高額な税率で税金が課税されます。しかし、マイホームの住み替えでは、さまざまな控除や特例を利用できます。

特例

●3,000万円特別控除

今まで住んでいた自宅を売却した場合には、所有期間にかかわらず、譲渡益の3,000万円までは控除されます。こちらは他の特例とは併用できない場合がありますので注意しましょう。

●所有期間が10年以上の場合の軽減税率

売却した不動産の所有期間が10年を超えている場合には、6,000万円以下の部分までの譲渡所得に対する税率が14.21%に軽減されます。6,000万円を超える部分に対しては通常の長期譲渡所得の税率20.315%になります。

●住み替える場合の特例

自宅を買い替えて住み替える場合には、売却した家の譲渡所得に対する課税を、購入した家を売却するときまで繰り延べられる特例です。こちらは、他の特例と併用できないので注意しましょう。

以上3つの特例や控除の他に、売却したことで譲渡所得がマイナスになる場合には、他の所得と損益通算できます。給与所得や事業所得と、譲渡損を合算して、住民税や所得税を減額できます。

住み替えローンについて

基本的に元の家を売却するためには、売却金で住宅ローンが完済できなければいけません。しかし、想定していたよりも安い金額でしか売却できないことも多く、住み替えを断念せざるを得ない場合もあります。

そのような場合に利用できるのが住み替えローンです。住み替えローンについて詳しく見ていきましょう。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、住み替えをしたくても前の家の住宅ローンが完済できない場合に利用できる住宅ローンです。前の家の住宅ローンを全額一括で返済するためのお金と、新しい家を購入するためのお金を同時に借り入れできます。

通常の住宅ローンよりも、高額な金額を借り入れするために、金融機関の審査が厳しくなります。また、金利も高額になる可能性がある点に注意が必要です。

住み替えローンの審査のポイント

住み替えローンの審査ではどのようなポイントが審査されているのでしょうか。

●信用情報(借り入れ履歴)

●勤務先

●年収

●勤続年数

●健康状態

審査されるポイントは通常の住宅ローンと変わりません。しかし、それぞれの項目で審査の基準が住み替えローンでは高く引き上げられています。クレジットカードを何枚も持っている場合には、キャッシング・カードローン枠がすべて借金とみなされてしまう金融機関もありますので注意しましょう。

大手企業にある程度の年数勤めていれば通りやすいのですが、勤めている会社によっては勤続年数があっても通りにくくなります。安定的な収入がある程度の年数継続的にあれば、通る場合も多いですが、勤続年数があっても不安定な収入の場合は通らない場合もあるかもしれません。

住み替えローン利用時の注意点

住み替えローンを利用する時には、通常の住宅ローンとは違った注意点があります。

●借り過ぎないこと

●住宅ローン控除が使えるか確認すること

●売買契約の際、買い替えの特例についての条項の記載を依頼すること

住み替えローンで高金利の場合は、必要最低限の金額だけを借りるようにしましょう。身の丈以上の金額を借りてしまうと、ローン地獄にはまっていくことになりかねません。

●住宅ローン控除が使えるか確認すること

住宅ローン控除は2回目の住宅ローンでも条件によっては利用できます。ただし、3,000万円の特別控除等を利用すると、住宅ローン控除は利用できません。特例と住宅ローン控除のどちらを利用したほうがお得か、事前にしっかりとシミュレーションをしましょう。

●売買契約の際、買い替えの特約についての条項の記載を依頼すること

買い替えの特約とは、売却と購入のタイミングがどうしても合わないときに、無条件で売買契約を解除できるという特約です。住み替えローンは売却と購入が同じタイミングでなければ借りられません。

しかし、なかなかタイミングを合わせるのは難しいものです。売却が決まる前に購入が決まってしまっている場合に、新居の売主さまに買い替えの特約の条項を記載して締結できるか相談しておきましょう。

住み替えで失敗しないために気をつけたいこと

住み替えをしたことを後悔しているという方も実は少なくないものです。住み替えで失敗しないために、あらかじめ気をつけなければいけない注意点をお伝えします。

失敗しないための注意点

●資金計画をあらかじめしっかりと練っておく

住み替えローンを利用する場合には、2軒分のローンを同時進行で支払うだけではなく、金利も高くなると、当然月々の返済額が今までよりも高額になります。資金計画はしっかりと立てて、余裕を持った返済ができるように計画を立てましょう。

●住み替えローンの仮審査をしておく

実際に現在の状況でどのくらいの金額を住み替えローンで借りることができるのでしょうか。住み替えローンを利用しての住み替えを検討し始めたのなら、あらかじめ金融機関の仮審査は受けておきましょう。

●売却価格は相場なりで

売却する立場としては、少しでも高く売りたいと思うものですが、購入する立場としては少しでも安い方がいいでしょう。相場より高額で売り出してもなかなか売れないことが多いです。相場に合わせた売り出し価格を設定しましょう。

住み替えでよくある失敗事例

住み替えでよくある失敗例をご紹介します。

失敗事例

●買い替えの特約を付けずに購入を決めたら売れずに契約解除

買い替えの特約を付けず、売却の目途が立たないうちに購入を決めてしまった方の失敗例です。決済日までに売却できず購入の資金繰りが難航し、契約解除せざるを得なくなりました。買い替えの特約を付けていなかったことで、購入金額の20%ほどの違約金が発生してしまいました。

●新居の契約解除ができなくなり元の家を売却せざるを得ない状況に

こちらも上記の例と同様に、売却の目途が立たないうちに新居を購入してしまった方の失敗例です。新居の売主が履行に着手したため手付金放棄による契約の解除ができず、引き渡し日も迫り、焦って売却に走ってしまいました。本来売却できる相場金額の7割から8割程度の価格で売らざるを得なくなりました。

●売却に時間が掛かるうちに希望の物件が売れてしまった

住み替えのために売却を進めていても、なかなか思うように売れないこともあります。売却ができないでいるうちに、気に入った物件が売れてしまうこともよくあります。上記の2つの失敗よりは金銭的な損失が出ていないですが、残念な気持ちになるでしょう。

●引き渡し期限までに新居が見つからなかった

売り先行で売却する場合には、引き渡し期限までに新居が見つからずに、仮住まいをせざるを得ない場合もあります。その場合には、仮住まいを借りるための敷金、礼金、家賃が発生してしまいます。

ただし、この場合には前の家の住宅ローンを完済できていれば、余裕をもって新しい家の住宅ローンを組めます。

住み替え先を選ぶポイント

新しくマイホームを購入して住み替えるのであれば、どのような住み替え先を選ぶと良いのでしょうか。住み替え先を選ぶポイントについてお伝えします。

ポイント

●おすすめは中古住宅

賃貸からマイホームに住み替える場合には、新築物件を購入する方もいるでしょう。しかし、マイホームからマイホームへの住み替えの場合には、新築物件よりも低い価格で購入でき、住宅ローンを抑えられる場合が多い中古住宅がおすすめです。

立地などの条件も良い物件が、マンションでも一戸建てでも中古住宅なら新築住宅に比べ低い金額で購入できます。

●立地条件は重要！

住み替える理由は人それぞれです。住み替える事情によって最適な立地を選択しましょう。子育てのために住み替える場合には、駅近物件よりも子どもがのびのびと遊ぶことができる郊外を選ぶ方もいます。反対に、定年後の住み替えでは生活に便利な市街地への住み替えを選ぶ方もいらっしゃいます。

まとめ

中古住宅や中古マンションの市場が活性化してきて、新築物件のみでなく、質の良い中古物件もたくさんあります。人生のライフステージに合わせ、住み替えを検討する方も多くいらっしゃいます。

住み替えには、この記事で見てきたように失敗する例もあります。住み替えを検討している方は、注意点や失敗例をご確認ください。そして、満足できる住み替えができるように、しっかりと計画を立てていきましょう。