マンションを売る前に確認したいこと

売るための活動を本格化する前に、必ず確認したいことは、ローン残債額と売る期間、相場、売り時の4つです。確認が必要な理由と方法を解説します。

住宅ローンの残債確認

住宅ローン残債とは、未払い部分のことです。残債の額によっては、マンションが売りにくい可能性があります。

住宅ローンを提供している金融機関は、住宅ローンを利用して購入されたマンションに対し抵当権を設定します。これは、住宅ローン返済が滞った場合、マンションを差し押さえることで金融機関が残債を回収できる権利です。

しかし住宅ローンを完済した後も、抵当権設定登記は自動的に抹消されません。登記記録から抵当権設定登記を抹消するための抵当権抹消登記という手続きをする必要があります。住宅ローンの残債がある場合は、完済後に抵当権抹消登記が必要です。

抵当権が実行されると競売にかけられるなどのリスクがあるため、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記がされる見込みがない場合、マンションを売ることは簡単ではなくなります。

マンションを売った代金で残債を支払える場合は問題ありませんが、支払えない場合は差額を自己資金で準備する必要があります。あらかじめ住宅ローンの残債を確認し、いくらで売れば残債を無くすことができるか調べておきましょう。

マンションを売る期間の確認

国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」のデータによると、首都圏の2009年から2019年までの10年間の中古マンションの登録から成約までにかかった日数は平均して約72.9日となっています。

マンションの売却を検討し始めてからレインズの登録までにかかる期間が1カ月あったと仮定すると、首都圏でマンションを売るまでにかかる期間は、約3.5カ月といえます。たとえば、転勤のために3月中に引越したい場合、逆算して最低でも前年の12月中旬には売りに出す必要があると言えます。

ただし、上記の数値はあくまでも平均値で、その通りにマンションが売れるとは限りません。マンションを売る時期が決まっている方は、早めに不動産会社を探したり、ローン残債を確認したり、行動を開始しましょう。時期に余裕がない場合は、自社で買い取りができる不動産会社に当初から依頼することも考えられます。

マンションの売却相場の確認

売却相場を確認することは、査定額が妥当か判断するために必要です。また他の物件がいくらで売れているか知ることで、今後の売り出し価格を適切に設定し、買主さまとの価格交渉にも役立てられます。

売り出し価格を相場よりも高く設定しすぎてしまうと、そもそも購入希望者さまの問い合わせが全くない可能性もあります。反対に売り出し価格を相場より安くすると、早く売れたとしても、市場価格より下げた分だけ損をしたと感じてしまい、後悔するかもしれません。

相場を調べる際は、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」が提供する不動産取引価格情報検索や、一般には公開されていませんが不動産会社が閲覧できるレインズの成約情報を利用する方法が挙げられます。

また、不動産会社によっては、自社で扱う物件の情報をもとに、自社のウェブサイト上で相場情報を提供していることもあります。その会社で扱う不動産情報のみという側面はありますが、条件を絞りやすく、情報を手軽に集められるでしょう。

マンションの売り時を確認

売りたいマンションにとっての売り時を知ることで、早期の売却やより高値での売却ができる可能性があります。

売り時の1つは、人の移動が多い時期と言われることがあります。公益財団法人不動産流通推進センターの「不動産業統計集」によると、売り物件成約報告件数は特に2～3月や9月頃に多く報告されています。ただし、それ以外の時期に成約がなくなるわけではありません。マンションの売り時の季節については不動産会社に相談してみるといいでしょう。

もう1つの売り時と言われるタイミングとしては竣工からの期間で、築10年目です。築10年目の物件は築5年前後の築浅物件に比べ、比較的リーズナブルな価格で購入できると考える方も多いです。管理体制がしっかりとした物件であれば、共用部の清掃などが行きとどいているため、好印象を与え、気に入ってもらえる可能性が高まるでしょう。

マンション売却の前の準備

マンションを売る前の準備は、全部で5段階あります。まずは条件を整理し、仲介と買い取りのどちらが向いているか判断します。そして、必要書類と費用を理解した上で、不動産会社を数社選んで査定を依頼します。それぞれ、詳しくみていきましょう。

売却条件の整理

売却金額や売る期限といった条件のうち、もっとも重視する項目を整理しておきましょう。優先順位も含め、売却条件を依頼先の不動産会社に伝えることで、信頼関係を築くだけでなく、より有効な売却戦略を立ててもらえます。

整理しておきたい条件は、次の4つです。

●売却目的

●いくらで売りたいか

●売る期限

●引渡し時期の期限

売却方法の選択

マンションの売却方法には、買い取りと仲介の2つの方法があります。どちらが良いかはマンションや売主さまの売却条件によって異なるため、それぞれメリット・デメリットを踏まえて選択しましょう。

まず買い取りとは、不動産会社に依頼してマンションを買い取ってもらうことです。依頼先の不動産会社が提示した査定額に納得できればそのまま契約に進めるため、スピーディーに売れます。

また、不動産会社が買い取るため、広告が誰かの目に留まるかどうかの心配はありません。さらに室内のリフォームや不用品の片づけなども不動産会社でやることもあり、手間なく、すぐに、マンションを売りたい時には、非常に便利です。ただし、買い取りの場合は、相場より売却金額が低くなってしまいます。

したがって、買い取りが向いているのは、次のような条件があるマンションです。

●築年数が30年以上経過しているマンション

●できるだけ早く売りたいマンション

●住み替えの期限が決まっているマンション

●周りの人に売却することを知られたくないマンション

仲介は、不動産会社に買主さまを探してもらう方法です。購入希望者が見つかり次第、交渉開始となるため、買い取りに比べて時間がかかります。反面、相場価格で売れるため、買い取りより高額で売れる可能性が高いです。

不動産会社は買主さまとの間に入って交渉を行ったり、必要書類のチェックを行ったりしてくれます。仲介が向いているのは、次のような特徴のあるマンションです。

●築年数が10年前後のマンション

●できるだけ高く売りたいマンション

●売却まで時間がかかっても問題がないマンション

●立地が良く人気が高いマンション

買い取りと仲介、どちらの売り方もそれぞれメリット・デメリットがありますので、十分に検討したうえで決定しましょう。

必要書類の準備

マンションの査定を受ける際には、物件に関する正しい情報を不動産会社に提示することが大切です。情報が間違っていると、不動産のプロでも正確な査定は行えません。不動産会社によって違いはありますが、査定時には一般的に次の書類を用意します。

●登記済権利証または登記識別情報通知

●住宅ローンの返済予定表など住宅ローンの残債が分かる書類

●固定資産税評価証明書または固定資産税納税通知書

●マンションのパンフレットなど間取りが分かる書類

●マンションを購入した際の重要事項説明書・売買契約書

不動産会社との媒介契約時に必要な書類

依頼先となる不動産会社が見つかったら、次の書類も用意しましょう。

●マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類

●本人確認書類

●住宅ローンの残高証明書

売買契約時に必要な書類

売却活動が始まり、買主さまが見つかった後、条件に合意した際に売買契約を締結します。その際に必要な書類は、以下の通りです。

●本人確認書類

●印鑑

●固定資産税納税通知書

●権利証または登記識別情報通知

それぞれの書類はすぐに用意出来るものが大半ですが、紛失すると手続きに時間がかかる書類として、登記済権利証または登記識別情報通知が挙げられます。

書類そのものではなく記載されている情報（12桁の符号）が重要なため、紛失しただけで大きな問題があるというわけではありません。しかし情報を悪用される恐れがあるため、不正な登記を防ぐべく、不正登記防止申し出の手続きが必要です。

また、自分がマンションの持ち主であることを証明するために、法務局による事前通知制度や、司法書士もしくは土地家屋調査士、公証人による本人確認を受ける必要があります。もし登記済権利証または登記識別情報通知が見当たらない場合は、早めに不動産会社へ相談しましょう。

必要な費用の確認

マンションを売るためにかかる費用は、売り方と住宅ローンの残債の有無、引越しやハウスクリーニングの有無によって異なります。そのため明確にいくらか言い切ることはできません。

ただし、必要な費用の内訳から、自分のマンションを売るならいくらかかりそうか、相場をもとに予測を立てることはできます。マンションを売るために必要な費用の内訳は、以下の通りです。

●仲介手数料

●登記費用

●住宅ローンの返済にかかる費用

●印紙税(収入印紙代)

●所得税・住民税・復興特別所得税

●その他(引越し費用やハウスクリーニング費用など)

これらの費用のうち、最も金額が大きいのは仲介手数料です。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、例えば400万円を超える売却額であれば「(売却額×3％)+6万円+消費税」という計算式により、手数料の上限が求められます。所有するマンションや近隣の似たようなマンションの相場を売却額に当てはめ、仲介手数料の目安を調べておくとよいでしょう。

ただし仲介で売却した場合のみかかるため、買い取りでマンションを売った場合は仲介手数料がかかりません。

登記費用

登記費用とは、住所変更や抵当権の抹消にかかる手続きのための費用です。どちらも間違いがあってはならない手続きのため、基本的には司法書士へ依頼します。司法書士への依頼費用も含めると、2万円～4万円ほどです。

住宅ローンの返済にかかる費用

住宅ローンの残債がある場合は、返済費用がかかります。住宅ローンを借りている金融機関によって、一括返済に手数料が発生することもあるため、事前に問い合わせを行いましょう。

税金も忘れずに

印紙税は売買契約書に対し発生する税金であり、売却額が1万円以上の場合に発生します。収入印紙を購入し、売買契約書に貼付し消印することにより納税します。支払わなかった場合、過怠税として納めるべき印紙税の2倍に相当する金額が追加で課されるため、貼り忘れがないように注意しましょう。

一方で所得税や住民税、復興特別所得税は、マンションを売ったことで利益が出た場合にのみ課せられます。マンションが買った時よりも安く売れた場合、税金がほとんど発生しないケースもあることを覚えておきましょう。

利益が出た場合は、マンションを所有してから5年以下なら利益(譲渡所得)に対し39.63％、マンションを所有してから5年超経過しているのであれば、利益に対し20.315％の税金が課せられます。

この年数の数え方は、マンションが売れた年の1月1日から数えて5年超経過しているかどうかです。たとえば2021年8月に売れたマンションの場合、2015年12月31日以前に所有していたのであれば、5年超経過と判断されます。

マンションの所有期間が5年以内で、利益が発生する可能性が高いマンションを売るのであれば、売却時期をずらして税金を節約するのも一つの方法です。

その他の費用も計算しておく

その他の費用については、状況によって異なります。たとえば、新居が建築中ですぐに引越しができないなど一度別の住居に住んでから新居に移る場合は、引越し費用は2回分必要になります。マンションの室内が汚れていて、自分では掃除が難しい場合は、ハウスクリーニング費用も必要です。

また、室内にゴミや不用品が多い場合は、回収業者に依頼が必要な場合もあります。部屋の広さや片づけたいゴミの量次第で費用が異なるため、事前に業者を複数探し、見積りを取った方が計画的にすすめられるでしょう。

数社に訪問査定を依頼

事前準備が整ったら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。この時、不動産会社を絞りこむために、数社に訪問査定を依頼しましょう。訪問査定は実際に不動産会社の担当者がマンションの現状を確認して行う査定方法で、より精度の高い査定額が分かります。

不動産の査定には、机上査定という方法もあります。こちらはマンションの間取りや専有面積、築年数などを元に、データのみで算出する方法です。短期間で手軽にウェブサイト上から依頼できる半面、査定額の精度は訪問査定より低くなります。

また、訪問査定であっても、1社のみに依頼すると査定額が妥当か判断できません。訪問査定を受けたからといって、必ず不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はないため、数社に訪問査定を依頼し、査定額が妥当で、もっとも対応力のある不動産会社を選びましょう。

査定額どおりにマンションは売れない

査定額はあくまでも、査定を依頼した不動産会社で、一定期間売却活動を行った場合、売れる可能性のある価格です。不動産会社のこれまでの売却実績や営業活動量など、さまざまな要素により価格が左右されます。

複数の不動産会社に訪問査定を依頼することは、よりマンションの売却に知識と経験を持つ、信頼のおける不動産会社を見つけるために役立つでしょう。

マンションを売る際の注意点

売るまでに気をつけたい注意点を、売る前と売っている間、売れた後の3段階に分けて解説します。

売る前の注意点

ここまで、マンションを売るまでの準備について解説しました。書類の準備や条件の整理をはじめ、準備は多岐にわたります。もし、時間に余裕がない状態になるまで売る準備を先延ばしにしていると急いで多くのことをしなくてはならないため、煩雑になる場合も予想されます。

たとえば、査定を受けている時間がないからといって1社のみの査定で判断したり、自分で相場を調べずに査定を受けたりした場合、査定額に納得がいかないかもしれません。

売っている間の注意点

マンションの売り出しを開始したら、不動産会社の担当者とコミュニケーションをしっかりとりつつ、内覧準備を進めましょう。

内覧とは、購入希望者に実際にマンションの様子を見てもらうことです。人と人とのコミュニケーションでは初対面の印象が肝心と言われるように、マンションも購入希望者に部屋に入ってもらった時の印象次第で売れ行きが変わります。

内覧前に、特に重点的にチェックしたいポイントは、以下の通りです。

●マンションの共用部分が整頓されているか

●部屋や玄関に臭いがないか

●玄関は整理されているか

●備品を片付けて部屋が広く見えているか

●洗面所やキッチンは清潔感があり、整理整頓されているか

売れた後の注意点

マンションの購入金額よりも高く売れた場合は、翌年に確定申告が必要になるケースがあります。確定申告は正しい税金を納めるためでもありますが、同時にマンションの売主さまにとって、有利な特例を使うための機会でもあります。

特に、住み替えを前提にマンションを売却し、利益が出た場合は「3,000万円特別控除の特例」が利用でき、税金がかかる範囲を最小限にできます。ただし、次に購入する物件には、住宅ローン残債の1%を10～13年にわたり所得税から控除してもらえる、住宅ローン控除を受けられません。

また、住み替えで売却して利益が出なかった場合も「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使うことで、他の所得に対し支払った税金の還付が受けられます。

ただし、この特例を利用する要件として、次の購入物件に10年以上住宅ローンが残っていることが含まれます。税金面で悩んだ場合は、管轄の税務署や税理士へ相談することが大切です。

ケース別に気を付けたいこと

ここまでは、一般的なマンション売却を想定した準備や注意点を紹介してきました。マンションを売る理由や条件次第では、気をつけたいことが異なります。

住み替え時のマンション売却

転勤などで引越しが決まっている場合は、住み替え先を探すことと、今のマンション売却をどう進めるか考える必要があります。具体的には、資金計画を立てたり、ダブルローン(二重ローン)を避けるべきかなどを考える必要があります。

ダブルローンとは、住み替え先と今の住宅ローン、双方を同時に支払うことです。一時的とはいえ、ダブルローンは家計に大きな負担を与えます。またダブルローンの状態になると「早く売らなくては」と気持ちが焦り、購入希望者から相場を大きく下回る価格を提示されても承諾してしまう恐れがあります。資金的な余裕に応じてマンションの売り方の戦略を考えましょう。

売る期間が決まっているマンション売却

3カ月以内に引越したい、といった売る期間が短いマンション売却では、仲介での売却を行うことを選ぶと失敗する恐れがあります。仲介は購入を希望されるお客さまがご希望条件を提示していただかないと、交渉に入れないためです。

最優先したい条件が売る期間であれば、買い取りを選んだ方がよいでしょう。ただし、住宅ローンの残債がある場合は、買い取りでも返済できるか、訪問査定を受け、可能な限り把握しておくことが大切です。

居住しながらマンション売却

マンション売却では、部屋の中に何もない状態の方が、買主さまから見て物件の状態も分かりやすく、売れやすいとされます。しかし、次の生活拠点へすぐに引越せる人ばかりとは限りません。そのため、マンション売却では居住しながら売却することもあります。

ただし、内覧時でも生活しているので家具があり、狭く見えてしまうというデメリットがあります。

マンションを売る際にありがちな失敗ポイント

スムーズな売却をすすめるには、失敗事例を確認しておくことも必要です。ここでは、マンションを売る際にありがちな失敗ポイントを紹介します。

売却条件の失敗ポイント

マンション売却が初めてという方の中には、複数の不動産会社から訪問査定を受け、納得のいく会社へ依頼したとしても、最終的にいくらで売れればよいか決められない場合があります。

最終的な売却額を決めていないと、購入希望者が現れても条件合意が難しく、売却期間がずるずると延びてしまう恐れがあります。不動産会社とやり取りを行う際も、売却条件がしっかり決まっていないと、具体的な売却活動を計画しづらくなるでしょう。

また、住宅ローンの残債がある場合、残債以下で売れると残りを自己資金で支払わなくてはなりません。自己資金で支払える範囲に収まるように、最終的な売却額を決めておくことが大切です。

住宅ローンの残債もふまえ、不動産会社の担当者としっかり相談することで、より効果的な売却活動が行えるでしょう。

不動産会社選びの失敗ポイント

近所にある・高い査定額を出してくれた・大手で安心感があるなどの1つの理由だけで不動産会社を選ぶと、失敗する可能性があります。何社も査定依頼を出すのは手間がかかりますが、不動産会社の対応力や査定額の妥当性を見極めるためにも、数社の不動産会社に査定を依頼しましょう。

訪問査定時は、営業担当者との相性や力量も確認します。今後数カ月に渡ってやり取りを重ねるほか、買主さまとのやり取りの間に立ってもらうためです。不動産会社の担当者を見極めるには、次のようなポイントをチェックしましょう。

●購入検討者さまの属性を相談する

●分からない単語について質問する

●価格を調整するタイミングを聞く

●訪問査定後の連絡の速さをチェック

広告の失敗ポイント

マンションの広告方法は、チラシやインターネットの不動産ポータルサイト、住宅情報誌、現地の看板などさまざまな方法があります。しかし、広告方法とマンションの特徴や強みが一致していないと、良い部分が伝わりません。

たとえば、年配者向けのバリアフリーが特徴のマンションを売る場合、不動産ポータルサイトに掲載するだけでは、ターゲットとなるご年配の方の目に留まらない場合があるかもしれません。

マンションに合う広告方法を選ぶことが大切です。

内覧の失敗ポイント

日々の生活の合間に、引越しの用意をするのは大変なものです。しかし、マンションが売れるまでの間は、引越しの用意や部屋の片付けを進めていきましょう。

内覧時に失敗しやすいポイントとして、次のようなものが挙げられます。

●洗面所や水回りが清潔ではなかった

●家具が多くて部屋が狭く見えていた

●室内が寒くてゆっくり見てもらえなかった

室内の整理整頓と清掃は重要です。しかし、部屋が魅力的に感じられるか、感覚は人によって異なります。不安であれば、不動産担当者から意見をもらい、必要に応じてプロに部屋の家具を魅力的に配置してもらえるホームステージングというサービスや、水回りなどをプロが掃除するハウスクリーニングサービスを利用してもいいかもしれません。

まとめ

マンションを納得のいく形で売るためには、事前準備と不動産会社選びが大切です。事前準備で必要な書類を見落としたり、売る期間や売る金額の条件を整理せずに売却に臨むと、納得のいく売却活動が難しくなります。

まずは、売りたいマンションの相場や住宅ローンの残債、売る期間など、売る前に確認したいことを調べてみてはいかがでしょうか。