住宅ローンが残っている家を売却するには

転勤や離婚、維持費が負担になっていることなどが理由で、今住んでいる家を売りたい人は多くいらっしゃると思います。その際にまず気になるのが、家を購入する際に組んだ住宅ローンについてです。住宅ローンが残っていることで売却できないと考えてしまう方もいますが、実は住宅ローンが残ったままでも家を売ることができます。今回は、住宅ローンが残っている住宅を売る方法についてご紹介します。住宅ローンが残っている住宅を売りたい場合、売却が決定して最後に引き渡す際に残っている住宅ローンの全額を一括で返済する必要があります。まずは、住宅ローンがいくら残っているか、残りの金額を一括で払うことができるか等現状を把握することからスタートしましょう。売却する前に必要な準備を簡単にご説明していきます。

準備

準備①　住宅ローンの残債を確認する。

住宅ローンの借入額・残債については、借り入れしている金融機関から毎年10月ごろに送られてくる「年末残高証明書」で確認できます。もし直近の年末残高証明書を紛失してしまった場合は、住宅ローンを借り入れている金融機関へ「残高証明書」を依頼することで確認することができます。

準備②　売却希望の家の売却金額を調べる。

次に、売却を考えている家がいくらで売れるのか不動産会社へ査定を依頼しましょう。売却金額がそのまま残っている住宅ローンの返済費用となります。査定は不動産会社が周辺の相場や家の状態を見て、どのくらいの金額で売れるかを算出します。査定の方法が不動産会社によって異なるため、依頼する会社によっては売却額に数百万円の差がつくこともあります。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

準備③　家の売却金額で、残りの住宅ローンが完済できるかを確認する。

査定で大体の売却金額が明確になったら、残りの住宅ローンの金額と照らし合わせて完済できるかを見てみましょう。住宅ローンが残っている家を売却するときは家の売却金額で住宅ローンを完済させることが基本となります。このとき、住宅ローンの残債が売却金額を下回っていることをアンダーローン、残債が売却金額を上回ってしまっていることをオーバーローンと呼びます。アンダーローンの場合は、残債を完済できるので問題はありません。そのまま売却の手続きを進めてもよいでしょう。しかし、オーバーローンの場合は、家の売却金額だけでは残りの住宅ローンを完済することができません。理由としては、住宅ローンの残債が減っていくスピードよりも家の資産価値が下落していくスピードのほうが早い場合があるからです。

住宅ローンが残っている家を売却する際の注意点

住宅ローンの残債がある家を売る場合は、まずは売却に慣れている経験豊富な不動産会社を探し、相談してみることをおすすめします。売却金額だけでは住宅ローンが完済できないオーバーローンの状態であったり、住宅ローンの返済が滞っている場合には個別に対応が必要となることが多いためです。不動産会社の売却に関する知識やスキル、経験によって、スムーズに進められるかどうかが変わってきます。まずは複数の不動産会社に査定を依頼します。その中から何社かに絞り込み、実際の対応やアドバイスの内容をもとに信頼できる不動産会社を選びます。信頼できるかどうか判断に少し手間と時間がかかってしまいますが、できるだけ高い金額で売るためにも慎重に進めていきましょう。

不動産会社選びは慎重に

不動産会社を選ぶ具体的なポイントは、以下の通りです。

・売却予定の物件があるエリアで多く販売実績があり、見込み客をたくさん抱えている。

・売却予定の物件の状態に合った選択肢や方法を提案してくれる。

・知識や情報量が豊富で、疑問や質問に的確にアドバイスをくれる。

大手企業や地元の中小企業など、企業の知名度や規模は関係ありません。不動産に詳しい知人などにも相談して、売却を希望する物件の条件を得意とする不動産会社を探してみましょう。

住宅ローン残債がある状態での住宅売却に必要な費用

住宅ローンの残債がある状態で家を売却する場合に、必要な費用についてご説明します。事前に把握しておくとスムーズに進められます。

・印紙税

不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。契約書などに記載される金額に応じて税額が変わります。不動産売買契約書に、収入印紙を貼り付け、消印をすることで納付します。500万円超1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円の収入印紙が必要です。

・抵当権抹消登記費用

家を売却する場合、住宅ローンを完済することと住宅についている抵当権を抹消することが必須ですが、この抵当権の抹消登記をするために手数料が必要です。不動産1筆あたり1,000円が必要で、住宅と土地、両方の抵当権を抹消登記するためには最低2,000円かかります。

・所得税等

住宅を売却することでもし利益が出たら、確定申告を行い所得税等を支払う必要があります。この場合でいう利益とは、売却金額から取得費用、売却にかかった費用を差し引いた金額のことです。自宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があるので、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税所得は発生しません。所得税等については税金の控除や特例の適用条件や利用方法も含め確認しておきましょう。

・司法書士への報酬

司法書士へ登記の手続きを依頼した場合は報酬を支払う必要があります。抵当権抹消の登記手続きは、1件あたり2万円程度です。

・仲介手数料

物件の売却を仲介した不動産会社へは、仲介手数料を支払います。売却金額により、請求上限が次のように決められています。 売却金額が200万円以下の場合は売却金額の5％、売却金額が200万円を超え400万円以下の場合は売却金額の4％＋2万円、売却金額が400万円を超える場合は売却金額の3％＋6万円となります。この金額は別途消費税がかかります。

住宅ローン返済中の家を売却する際に使える控除

自宅を売却したときに限り、軽減税率のほかに各種の控除や特例を利用することができます。代表的なものとしては「3,000万円の特別控除」があります。マンション等の住宅を売却することで利益が出たときは、譲渡所得に所得税や住民税等が課税されますが、この特別控除を利用することで譲渡所得を減額する場合があります。例えば、9年所有していたマンション等の住宅を売却した際に、4,000万円の譲渡所得が出た場合、3,000万円の特別控除を利用すると譲渡所得のうち1,000万円だけが課税対象（課税譲渡所得）となります。この特別控除を受けられる主な要件は、以下の通りです。

●自分が住んでいる家を売却したか、住まなくなってから3年以内に売却すること。

●取り壊した場合は、取り壊してから1年以内に売買契約を締結し、かつ、住まなくなってから3年以内に売却すること。なお、取り壊してから売買契約締結まで貸駐車場などにしていないこと。

●家族や特別な間柄の人に売却をしていないこと。

●売った年の前年や前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰り越し控除の特例の適用を受けていないこと。

●売った年、その前年および前々年にマイホームの買換え等の特例の適用を受けていないこと。

この特別控除を利用できるのは自宅の売却です。また買い替えで新居へ先に入居した時でも、住み替えてから3年目の年末までに売却すれば要件を満たします。ただし、控除を受けるために入居した場合や、別荘などは適用されません。

オーバーローンの場合の売却方法

冒頭で説明しましたが、住宅ローンの残債が、売却予定の住宅売却金額を上回っている状態をオーバーローンといいます。残債がある家を売る場合の査定は、複数の不動産会社に依頼することが重要です。1社のみの査定でオーバーローンと決めてしまうのは危険です。査定の価格はあくまでも予想なので売却を保証するものではありません。そのため、複数の査定価格をしっかりと見比べる必要があるのです。複数の査定価格を比較しオーバーローンであることが判明した際には、売却金額で足りない部分を違う方法で返済する必要があります。オーバーローンの場合の売却方法は以下です。

方法

方法①　貯金等による返済

貯金や手持ちの資金で返済する方法です。この場合には、事前に返済方法を相談する必要があります。そして、売却に必要な費用を見込みで入れておくようにしましょう。必要な費用の内訳はほとんどが仲介手数料で、仲介手数料の上限は取引額が200万円以下の場合は取引額の5％、取引額が200万円を超え400万円以下の場合は取引額の4％＋2万円、取引額が400万円を超える場合は取引額の3％＋６万円という決まりがあります。その他に必要な費用は先ほどご説明した売買契約書に貼り付ける印紙税や司法書士に登記を依頼する手数料です。

方法②　住み替えローンによる返済

「住み替えローン」とは、家の買い替えを行う時に、残っている住宅ローンを次に購入する物件の住宅ローンにプラスして借りる方法です。住み替えローンを利用すれば、オーバーローンでも抵当権を外すことが可能となります。しかし、住み替えローンは購入する物件の価値以上の金額が住宅ローンとして残ってしまうため返済ができなくなるリスクも高い場合もあるかもしれません。貯金などから返済することを検討し、それでも難しければ住み替えローンを考えてみるという流れがおすすめです。

オーバーローンで売却する際に使える控除

オーバーローンで自宅を売却する際には「譲渡損失の売却特例」（正式名称は特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）が利用できる場合があります。給与所得者の場合の例を説明します。この特例とは、譲渡損失を所得額から差し引くことで、会社が差し引かれる前の本来の所得額で引かれていた源泉徴収税額を取り戻せる、というものです。ただし、給与所得から差し引く金額の上限はオーバーローンの金額となります。例を上げると、700万円の給与所得がある人が、家を売却して譲渡損失が300万円、オーバーローンが200万円だったとします。この場合、オーバーローンの200万円分が給与所得から控除され、その年の所得が500万円となります。会社は700万円の所得を前提として源泉徴収をしていましたが、今回は500万円の所得として払いすぎた税金を取り戻すことができるのです。この特例は住み替えなどではなく、単純に家の売却でオーバーローンになっている方は検討してみると良いでしょう。

買い替えの場合は先に家の売却を

住宅ローンが残っていても家を売却することはできますが、最後にローンの全額を返済することと抵当権（銀行が家を担保にできる権利）が外れていることが大前提です。現在の家に不満が多い場合は、先に新しい住まいに意識が向かってしまうかもしれませんが、今後の住宅ローンの残債を大きくしないためにも、まずは今の家に住みながら売却を先に決めてしまうことを目標としましょう。先に新しい物件を購入してしまうことはリスクがあるかもしれません。

まとめ

住宅ローンが残っている場合の売却についてご説明してきました。まずは住宅ローンの残債の確認や準備を始め、信頼できる不動産会社と協力しながら売却を進めることが重要です。住宅ローンの残債の確認、オーバーローンの場合はどのように返済するかを、信頼できる不動産会社と協力しながら考えていきましょう。