改正マンション建て替え円滑化法とは

改正マンション建て替え円滑化法（正式名称：マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律）が平成26年12月24日から施行されます（以降、改正法と書きます）。

 
この改正法のもっとも大きな改正点は、耐震性不足の認定を受けたマンションは住人の4／5以上の賛成でマンションおよび敷地を売却できるという「マンション敷地売却制度」が創設されたというところにあります。
 
国土交通省は「南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命・身体の保護の観点から、 耐震性不足の老朽化マンションの建替え等が喫緊の課題」であるとして、この改正法によって地震に対する安全性が確保されていないマンションの建替え等の円滑化を図ります。

施行されるとどうなる？

この改正法の施行によって予想される動きは「都心の好立地に新築マンションが供給される可能性がある」ということです。
従来、古いマンションの建て替えは一部のオーナー（区分所有者）の反対などによってなかなか実現できませんでした。しかし改正法の施行で、建て替えに反対するオーナーが1／5つまり20％未満なら、マンションを売却して新築マンションにすることができます（反対したオーナーには部屋の時価買取額＋マンションの売却差益が支払われます）。
 
国土交通省によれば、全国に590万戸あるマンションの約18％に相当する106万戸が耐震不足と認定されます。これらのマンションのほとんどは旧耐震基準で建てられた古いマンションで、古いマンションほど都心部に建設されている確率が高いため、都心の築古マンションの活性化が図られるとみられています。

都心でマンションが購入できる？

日本は東京オリンピックも手伝って多くの新築マンションが建設中、あるいは建設予定となっています。今までは「マンションが欲しいが、都心は無理だから湾岸エリアの交通インフラの整備を待つか・・・」と様子を見ていた人も、都心の新築マンションが供給される可能性があれば、いよいよマンション購入に向けて行動を起こすべきかもしれません。

まとめ

なお今回の改正法では、マンション建て替えの際に一定条件を満たすことで容積率緩和の特例が認められます。つまり従来より戸数の多い、あるいは床面積の広いマンションに建て替えることができるのです。
このため好立地の新築マンションでありながら価格的にも魅力的な物件が供給される可能性にも期待が集まっています。