不動産の売却後は確定申告が必要？流れや方法を解説！

不動産を売却して譲渡益が出た場合、確定申告により税金を納めなければいけません。確定申告の経験がない人にとっては必要な書類や手続きの流れ、方法についてよくわからない、という人も多いでしょう。今回は、不動産売却後の確定申告に必要な情報をご紹介していきます。

確定申告とは？

確定申告は、1年間の所得に応じた税金を納税する手続きを指します。普通のサラリーマンであれば、企業が申告・納税を行っているため、自分自身で申告する手続きは必要ありません。しかし不動産の売却で譲渡所得が発生した場合などは、勤めている会社は把握できないため、自分で確定申告を行う必要があります。確定申告ができる時期は、所得が発生した次の年の2月中旬から3月中旬と決められており、現在の居住地を管轄する税務署に申告します。

不動産売却後に確定申告が必要な場合

不動産売却をした際に得られる所得を譲渡所得と言います。不動産を売却した金額から、その不動産の購入をするときにかかった費用である「取得費用」と、売却にかかった費用「譲渡費用」を差し引いた金額が譲渡所得です。この譲渡所得がマイナスにならずに残った場合、利益が発生しているとみなされ、確定申告が必要となるのです。

不動産売却後に確定申告が不要な場合

逆に、売却代金から取得費用や譲渡費用を差し引いて利益が出なかった場合は譲渡所得が発生しないため、確定申告をする必要がありません。しかし、譲渡所得がマイナス（損失）になった場合も、確定申告を行うことをおすすめします。

所得と損失を通算して、税金を減額できる可能性があるためです。

確定申告に必要な書類

確定申告を行うときの書類は、基本的に6種類必要です。一つずつ確認していきましょう。

書類

①確定申告書B様式

個人事業主や土地・建物などの不動産を売却した人が使用する書類です。

②分離課税用申告書

土地や建物の譲渡など、企業からもらっている給与とは別の所得があり、その所得が課税対象だった場合に必要な書類です。

③譲渡所得の内訳書

その年に売却した不動産の情報（所在地、面積、売却金額）などを記入する書類です。

④購入・売却時の不動産売買契約書

所有していた不動産を購入・売却した時の不動産売買契約書が必要です。コピーでかまいません。購入金額と売却金額の証明をするために使用します。

⑤登記事項証明書

売却した不動産の登記事項証明書です。

⑥領収書

不動産の購入・売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料、固定資産税・都市計画税の精算書・登記費用など、取引にかかった費用の領収書

①～③は税務署で手に入れることができ、④と⑥については不動産の取引時に所有者さまへ渡されているはずですので確認が必要です。⑤については、法務局でもらうことができます。また、直接税務署などに出向かなくても国税庁のホームページでダウンロードすることができますので、調べてみてください。

確定申告の方法

確定申告は税理士に依頼して行う方法もありますが、自分で行うこともできます。自分で確定申告ができれば、税理士に依頼するコストを抑えることができますので、時間がある方は自分で確定申告を行ってみることをお勧めします。

忙しい方や税金について苦手意識がある方は、税理士に頼んでしまうほうが簡単ですし、手間もかかりません。

自分で行う場合

自分で確定申告をすることのメリットとしては、やはりコストを抑えられるというのがいちばんのメリットとなるでしょう。売却した不動産が1件のみで、確定申告の方法や控除についても大体把握ができる、という方は自身で確定申告をしましょう。

デメリットとしては、知識がないために受けられる控除などを見逃してしまう可能性があるということです。国税庁のウェブサイト以外にも、情報がわかりやすくまとめられたサイトや本などをチェックしてみるのもおすすめです。

税理士に依頼する場合

税理士に確定申告を依頼する場合、毎月の記帳業務から依頼（丸投げ）するのか、申告書の作成と提出する部分のみの依頼をするか、という2つのタイプの依頼方法があります。税理士に依頼するメリットとしては、不動産の売買で発生した利益について控除が適用になるか、しっかり調べてもらうことができることです。

デメリットとしては、依頼する税理士によって費用にバラツキがあり、手続き完了後に想定より多くの費用がかかってしまった、というケースもあります。依頼する前にしっかりと確認しておきましょう。

確定申告の流れ

確定申告は、大きく分けて3つの手順で進めていきます。①必要な書類の準備、②譲渡所得・所得税の計算、③申告書類の記入、提出です。まず必要な書類を全て用意してから譲渡所得の計算を行いましょう。そして書類に必要事項を記入した上で、書類を提出すれば完了です。具体的な書類の書き方や譲渡所得の計算方法について解説していきます。

流れ

①必要な書類の準備

こちらは前段で解説した、基本の6つの書類のことです。

②譲渡所得・所得税の計算

譲渡所得の求め方を改めて解説します。

・譲渡所得（不動産の売却で得た利益）

 = 譲渡収入金額（不動産の売却金額）－取得費用（購入時金額＋購入時費用―減価償却費） ― 譲渡費用

※取得費用は不動産の購入時にかかった費用、譲渡費用は売却にかかった費用です。

不動産の購入価格や購入時に発生した費用がわからない場合は、「概算取得費」として売却価格×5%で計算することができます。また、取得費用については、時間の経過とともに価値が減少する建物の場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。

例えば、築30年の家の取得費を計算する場合、売却時の家が新築時と比較して築30年分価値が減っていることになります。この価値の差分が減価償却費です。建物の場合は、購入時にかかった費用からこの減価償却費を差し引いた金額が取得費用となります。

次に、譲渡所得の計算です。

譲渡所得の税額 = 譲渡所得 × 税率

譲渡所得は先ほどご説明したように物件によって金額が違います。また、税率は不動産を所有していた期間によって変わってきます。

売却した年の1月1日時点で、所有していた期間が5年以下ならば短期譲渡所得となり税率は39.63%、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得となり税率は20.315%となります。この税率を譲渡所得にかければ、課税される税金の金額がわかります。

③申告書類の記入・提出

書類を税務署で直接もらう場合、窓口へ行って目的を伝えると申告用紙や申告の方法が書かれた書類などを一式渡してくれます。書き損じた場合のことを考えて、申告書は余分に何枚かもらっておきましょう。

郵送で送ってほしい場合には税務署に連絡をします。また、自宅やコンビニ等で印刷ができる人は、国税庁のホームページから申告書類のデータをダウンロードすることができます。国税庁のホームページには「確定申告書等作成コーナー」というのがあり、申告に必要な事項を入力すれば自動で計算された内容が申告書に反映され、それをダウンロードすることもできます。普段インターネットやパソコンの操作に慣れている方は、非常に便利ですので試してみてください。

確定申告書を書く際の注意点

申告する所得税額がわかったら、申告書を記入・提出して手続きが完了となります。

確定申告書の詳細の書き方については、国税庁のホームページでも紹介されているのでそちらを参照してください。ここでは確定申告書に記入する場合の注意点をご紹介します。

注意点1：黒のボールペンで強めに記入する

書類への記入は黒のボールペンを使用してください。鉛筆は、記入した内容が消えてしまうことがあるので不可となります。申告書は複写式になっているので、強めの筆圧で記入していきます。

注意点2：記入を間違えたら二重線を引く

数字を書き間違えた場合は、数字の上に二重線をひいて削除します。その上で、近くの空いている欄に正しい数字を記入します。

確定申告に関する相談窓口

不動産の売却を行い、自分で確定申告をしようと決意したものの不明点が出てくる場合があると思います。わからないまま進めてしまい間違った書類を提出しても、やり直しや再提出となり時間がかかるだけです。確定申告ができる期間は毎年1カ月間だけですので、なるべく一度で完結させたいものです。

もし、手続きを進める中でわからないことが出てきたら、税務署・税理士・市区町村の役所などに相談してみましょう。税務署へ相談できる内容としては、書類の書き方やどんな書類が必要になるかなど、形式的な内容です。税理士へは控除や特例などについてアドバイスがほしいときに相談するのが良いでしょう。話を聞いて、自分で対応が難しければそのまま依頼するのもよいでしょう。ただ、税務署とは違い相談料が発生しますので注意しましょう。

市区町村の相談窓口は、確定申告の時期に期間限定で開かれていることが多いようです。こちらも、混雑する時間帯などをさけて行ってみるのがおすすめです。

まとめ

不動産の売却後には確定申告が必要なこと、必要な場合と不要な場合についての説明や譲渡所得の計算方法、確定申告に必要な書類や具体的な方法についてご紹介してきました。自分で確定申告を行う場合は、わからないことや、用意していなかった書類が必要になる場合もあるため、余裕をもって準備を進めるのが鉄則です。確定申告の時期が近くなると相談窓口も混雑しますので、落ち着いて少しずつ進めていきましょう。