そもそも不動産査定とは

不動産査定とは、不動産を売却したい時に不動産会社に依頼して物件が売れそうな価格を算出してもらうことです。今回は、不動産の査定方法や、実際の査定がどのように行われるかを解説していきます。

不動産の査定方法

不動産会社は査定の結果を依頼者に提示し、査定額や販売戦略にご承諾をいただいた上で媒介契約を締結します。そのため、査定自体は無料で行われるのが一般的で、代表的な査定方法と、査定の流れについてご説明します。

簡易査定（机上査定）とは

簡易査定とは机上査定とも呼ばれる方法です。文字の通り、机の上で行えることのみで査定を行います。不動産会社は、査定の依頼をウェブサイトや電話で受けた後、その物件の土地の大きさや立地、マンションの場合は方角や階数などを見て査定額を出します。実際に物件を見ているわけではないので、雰囲気が暗かったり、建物から駅までの道のりが意外と遠いことなどがわかりにくく査定の精度としては低くなってしまいがちです。ただ都市や都市近郊のマンションの場合には似た条件を持つ物件が多いため、簡易査定でもそこまで精度は気になりません。戸建ての場合は、簡易査定ではなかなか納得がいく価格を出すことが難しいかもしれません。簡易査定は、まだ売却することを必ずしも決めておらず、検討している状態などに大体の売却金額がしりたいという場合に向いています。

訪問査定（詳細査定）とは

訪問査定は、現地に出向いて建物の劣化具合や設備の状態、駅から建物までの道のりの雰囲気などを細かく確認する方法で、より精度の高い査定内容となります。媒介契約を締結する際には、訪問査定を行って算出した査定額を使用します。物件を売り出すことに迷いがなく、具体的に売却の手続きを進めたい方は、初めから訪問査定を依頼するのがよいでしょう。

不動産査定の流れ

不動産の査定が初めてで、流れがよくわからない、という方も多いと思います。最初に簡易査定依頼を出すところから、査定結果を聞くところまでの流れを詳細にご説明します。

流れ

ステップ① インターネットなどで不動産会社に査定を依頼する。

まずは売却の大切なパートナーとなる不動産会社を選びます。ウェブサイトなどで検索し、複数の不動産会社に見積りを依頼してみましょう。簡易査定の場合は、当日～数日以内には連絡があるでしょう。

ステップ② 査定内容をもとに、訪問査定を依頼する。

簡易査定が戻ってきた中から、良いと思う不動産会社のものを2～3社ほどピックアップします。次にその不動産会社へ直接連絡し、訪問査定の依頼をしましょう。

ステップ③ 訪問日時を決める・現地調査を行う

訪問査定については、現地に担当者が来て駅から物件までの道のりや物件の中を確認する必要があるため、数時間かかります。そのため、売主さま本人も立ち会いができるよう時間に余裕が持てる日程で調整しましょう。

ステップ④ 必要書類を確認する。

査定をスムーズにするために、必要な書類をあらかじめそろえておきましょう。査定時にそろっていればいるほど正確な査定額を出してもらいやすくなります。詳細については、査定依頼時のポイントを紹介する際にご説明します。

ステップ⑤ 査定結果を聞く

査定結果を確認するのと同時に、それぞれの不動産会社がもつ特徴や、担当者の知識や経験の豊富さ、対応なども併せたうえで媒介契約を交わすか総合的に判断しましょう。少しでも不安に感じる部分があれば質問や確認することをお勧めします。そこで不誠実な対応をしてくる場合には、契約を見合わせるべきでしょう。

不動産査定額の決定方法

いくつかの不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に差異が生じる場合があります。同じ物件を査定しているのになぜ価格に違いが生じるのでしょうか。理由のひとつとして挙げられるのは、不動産査定額の決定方法が異なることです。具体的な不動産査定額の決定方法についてまとめましたので、解説していきます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、売却したい物件と条件の似ているものを過去の取引事例から選択して比較する方法です。マンションや土地の査定でよく使用される方法で、選んだ不動産物件の平均坪単価を算出、算出された単価に売りたい物件の坪数を掛け合わせます。その金額をベースに広さや間取り、築年数、最寄駅からの距離などを考慮した上で査定額を出します。例えば、売却したい土地A（60坪）から、東に500m位のところにある土地B（30坪）が700万円、Aから南に600m位のところにある土地C（70坪）が1,100万円、Aから北に1km位のところにある土地D（40坪）が900万円だった場合を考えます。土地A以外の土地の平均坪単価を出すと、

土地B（7,000,000円÷30坪=233,333円/坪）+土地C（11,000,000円÷70坪=157,142円/坪）+土地D（9,000,000円÷40坪=225,000円/坪）÷3=205,159円/坪

となります。この平均坪単価を売りたい土地Aとかけると、査定額は12,400,000円となります。これは、あくまでも計算方法の一例で、計算の考え方は様々です。

原価法

原価法は、今の建物を取り壊し、同じ建物をもう一度建てた場合にいくら費用がかかるのかを計算する方法です。算出した価格から建物の老朽化分だけを差し引く方法で、戸建ての査定に利用されることが多くあります。原価法は以下です。

原価法=再調達価格×延床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）

※再調達価格と法定耐用年数は建物の構造によって異なります。

収益還元法

収益還元法は、売りたい物件が将来どのくらい利益を出せるかに基づいて査定する方法です。主にアパートなど、投資用不動産を査定する場合に用いられます。収益還元法にはDCF法と直接還元法の2つのタイプがあります。DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法は、将来的な利益を計算し、将来的な価値を現在の価値に修正するために割引率を考慮した上で算出する方法です。DCF法の方が計算が複雑ですが、より精密に査定を行うことができます。直接還元法は、対象の物件が生み出せる1年間の利益を、周辺地域にある似た条件の物件の利回り（還元利回り）で割り戻して価値を求める方法です。多くの不動産会社が直接還元法を利用して価格を算出しています。

不動産査定依頼時のポイント

査定金額は、できるかぎり根拠のある金額を算出してもらうことで安心したいものです。不動産会社へ査定を依頼する際に、確認しておきたい4つのポイントをおさえておきましょう。

ポイント

ポイント① 必要書類を事前にそろえておく

必要な書類は、本人確認書類、固定資産税の納税通知書、物件の登記済権利書（登記識別情報通知）、公図、そしてマンションの場合は、分譲時のパンフレット等の壁芯面積（専有面積）が分かる資料が必要です。アスベスト調査報告書や、耐震診断報告書などもあれば用意しておきましょう。不動産査定時に必要な書類の詳細については、訪問査定の前に不動産会社へ確認しておくのもよいでしょう。

ポイント② 不具合・修繕状況を伝える

売りたい物件に不具合や修繕した過去がある場合、それを査定時に不動産会社に伝える必要があります。査定の時点で不具合や本来備わっている品質や機能が欠けている（瑕疵）場合、修繕が可能かどうかも把握しておきましょう。このような不具合がある場合は値下げの対象になってしまいますが、事前に伝えておかなければ後々大きなトラブルを引き起こす可能性があるため隠さずに申告しましょう。不具合や品質が良くない部分について、契約時に明文化されておらず売却後に発覚した場合は売主さまが契約不適合責任を負う場合があります。これは買主さまから売主さまに減額請求や修繕費用の請求などができるものです。

ポイント③ ハウスクリーニング・リフォームの必要があるか確認する

ハウスクリーニングやリフォームの必要があるかどうかも把握しておくことも重要です。売却時の状態はもちろん良いほうが有利ですが、売却価格にリフォームでかかった費用を上乗せできることはほとんどありません。また、売主さまの自己判断で大規模なリフォームをしてしまうと、買主さまが気に入らなかった場合に再度リフォームなどをされてしまう場合もあり、無駄なコストになりかねません。ハウスクリーニングやリフォームを行ったほうが良いかについては、売却を依頼する不動産会社へ相談してから判断しましょう。どの程度費用をかける必要があるのかなども、アドバイスがあることも多いです。

ポイント④ 境界線が明確になっているか（土地や戸建ての場合）

土地や戸建ての売買の際にトラブルになりやすいのが"境界線"についてです。近隣の住宅との境界線がどこなのか、あらかじめ確認しておいたほうがよいでしょう。査定後に調べることもできますが、修正などに手間がかかります。境界線について問題やトラブルになりそうなことがないか、ある場合は査定時に不動産会社に伝えておくことがベストです。境界線に特段問題がなければ、査定期間が早まる可能性もあります。

不動産査定でよくある質問

不動産の査定時に、よくお問い合わせいただく内容をまとめました。査定の依頼を出す前に確認してみてください。

質問

・不動産会社が出してくれた査定額に納得できない場合は、どうする？

査定額はあくまでも目安となります。不動産会社から査定額が提示されたら、なぜその価格になったのか、経緯を納得いくまでしっかりと聞いてみてください。また、高い査定金額が出たからと言ってその金額の通りに売れるという保証はありませんし、売り出し価格が相場より高い場合は、売却までに時間がかかる可能性もあります。

・査定費用はどれくらい？

不動産会社に査定を依頼した場合の費用は一般的には無料です。査定の結果だけを受け取っても何も問題はありません。査定額に納得した段階で媒介契約を締結する運びとなります。ただ、媒介契約を行い、物件の売買契約が成立した場合は不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。広告費用なども仲介手数料に含まれるのが一般的です。

・匿名でも査定は可能？

インターネット上で査定を依頼する場合は個人情報を入力することが一般的ですが、個人情報の取り扱いについては、個人情報保護方針に基づき管理している旨の表記がされていることが一般的です。ご自身で必ず確認してください。それでも不安、という方は、AI査定サイトであれば匿名で気軽に依頼ができます。ただ、一般的な査定よりも正確性の保証がまだありません。質問事項などが出てきても、不動産会社へ直接聞くことができないのも利便性に欠けるといえます。

・相続財産の不動産の相場を知りたい場合は利用可能？

相続財産に不動産が含まれる場合、評価額の算出方法や分割方法でトラブルに発展することがあります。一般的な売却相場を調べる場合は、不動産会社へ査定依頼をするのが一般的です。公的な資料として裁判所提出用などに利用する場合は、不動産鑑定士による有料の鑑定をご検討ください。

まとめ

不動産を売却したいと売主さまが考える時、イメージしている売りたい価格というのは実際に売れる価格と乖離することがあります。不動産会社が算出した査定金額を見て、安すぎて驚いた、こんなに安くしないと売れないなんて、という印象を抱いてしまう方も少なくなくありません。その逆で、こんなに高い金額で売れるのかと驚くこともあるでしょう。その中で、最も高い査定金額を出してくる不動産会社に目が行くのは当然のことです。明確な根拠があれば問題はないのですが、不動産会社の中には媒介契約を取りたいばかりにとりあえず高い査定額を出してくる会社もあるので注意しましょう。まずは査定額を提示されたとき、その金額になった根拠をしっかり聞いてみてください。