マンションがなかなか売れない場合は要注意

一般的なマンションの売却にかかる期間は６カ月といわれ、もちろんもっと短い期間で売れる場合もあれば、もっと長い期間で売れる場合もあります。しかし、マンションは6カ月以内に売却できなければ、売主さまの希望条件で売るのが困難になる場合があるかもしれません。

売却に出されたマンションは、物件を探している方向けの不動産情報ウェブサイトなどに掲載されます。同じ物件が半年以上掲載され続けていると、マンションを探している方としては、売れない理由はどうしてなのか、いろいろと考えてしまいます。

適正価格で立地などの問題もないはずなのに売れない場合には、何か問題のあるマンションだと思われてしまうかもしれません。

マンションが売れないと不要な費用が発生する

マンションがなかなか売れなければ、売却したいのに売却できない期間のマンションの維持費が余計にかかってきます。買主さまが見つかってから引越し先を探す「売り先行」で売却活動を行う場合に比べ、売却が完了する前に新居に引越しをする「買い先行」で売却活動を行った場合はより大きな出費が発生する可能性があります。

引越し先の新居の維持費も支払いながら、なかなか売却できないマンションの維持費も支払い続ける必要があるかもしれませんし、固定資産税や管理費、修繕積立費、ガスや電気、水道の基本料金などを、購入者が見つかるまで誰も住んでいないマンションのために支払い続ける必要が出てくる場合があるでしょう。

早く売りたい場合は売り出し価格を検討

マンションをできるだけ早く売りたい場合には、売り出し価格を検討したほうがいいでしょう。価格を検討するには、適切なタイミングがあります。売主さまの事情により異なりますので、値下げを含めた販売戦略を不動産会社と相談しながら値下げを検討していきましょう。

また、内覧にお越しいただき興味を持ってくれた購入検討者さまの希望価格とすり合わせをしていくことも大切です。はじめに、価格についての考え方を決めておくと、購入希望者との価格交渉もスムーズに進めやすくなります。

売れにくいマンションの特徴

売却に出されてから3カ月以内にスムーズに売却が完了するマンションもあれば、6カ月以上たってもなかなか売れないマンションもあります。スムーズに売れるマンションと売れないマンションを比較して、売れにくいマンションの例をいくつか例示しました。

●立地条件が良くない

●築年数が古い

●ランニングコストが高い

●共用部分の管理が良くない

それぞれの特徴について詳しく解説します。

●立地条件が良くない

通勤通学に不便な立地のマンションは、なかなか売れにくいのが現状です。電車やバスといった公共交通機関での通勤通学が一般的なエリアであれば、駅やバス停までの距離が大切です。また、主要なターミナル駅までのアクセスもマンションを選ぶときのポイントになります。

自動車での通勤が一般的なエリアであれば、平面駐車場が確保されているか、幹線道路へのアクセスはどうなっているのか、といった点が重視されるかもしれません。

また、生活しやすい立地かどうかも重要なポイントの一つです。日々のお買い物に欠かせないスーパーやドラッグストア、コンビニや、万が一の場合の病院、子どものいるお家なら小中学校等、生活に不可欠な施設から遠いマンションも売れにくい場合があるかもしれません。

●ランニングコストが高い

マンションを購入すると、必ず毎月管理費と修繕積立費といったランニングコストが発生します。周辺のマンションと比較して、ランニングコストが高いマンションも売れにくい原因の一つとなるかもしれません。

マンションによってはマンション内にジムが設置されていたり、コンシェルジュが常駐していて、さまざまな便利なサービスをフロントカウンターで受けられるマンションもあります。マンション内のサービスが充実していれば、それだけ維持管理費もかかるのでランニングコストがかかる場合が多いです。

どうしてランニングコストが高額になるのか、購入希望者が納得できる説明をすることが大切です。

●共用部分の管理が良くないマンション

マンションの内覧に来る人は、専有部分だけではなく、共用部分もしっかりとチェックしているかもしれません。エントランスホールや廊下、エレベーターや階段、ゴミ捨て場といった共用部分の管理が行き届いていないマンションもなかなか売れにくい原因となるかもしれません。

共用部分の管理は管理組合が管理会社に依頼するのが一般的です。管理会社の運営や状況により、修繕が必要な部分が直されていない、エントランスや廊下、ゴミ捨て場の掃除が行き届いていないといったことがある場合には、いくら専有部分をきれいに見せても敬遠されてしまうかもしれません。

マンションが売れない理由

前節に当てはまらないマンションでも、なかなか売れないことがあります。そのような場合は、売り出し方や売主さまの売却への向き合い方などに問題がある可能性があります。マンションが売れない具体的な理由としては次のようなものがあります。

●売り出し価格が相場よりも高すぎる

●築年数がたちすぎている

●同じマンションに売りに出されているライバル物件がある

●不動産会社選びを間違えた

●内覧への準備や対応に問題がある

それぞれの理由について詳しく解説します。

理由

●売り出し価格が相場よりも高すぎる

売主さまとしては、できるだけ高額な価格で売却したいと考えるのは当然のことです。しかし、買主さまとしては、できるだけいい物件を安い価格で購入したいと考えるのも当然のことです。

売主さま、買主さまの思惑がちょうど一致したところで価格交渉が折り合えると、スムーズに購入が決まるかもしれません。しかし、最初から売り出された価格が相場よりも高すぎると、なかなか興味を持ってもらえずに、内覧に至りづらいかもしれません。

売り出し価格を高く設定し過ぎて売れない場合には売り出し価格を不動産会社と相談することになるかもしれません。

マンションを売り出すときには、価格交渉で値下げすることを考慮に入れた価格にするのであっても、不動産会社とよく相談の上、売り出し価格を決めていくことをお勧めいたします。

●築年数がたちすぎている

築年数が古いマンションは売れにくい場合があるかもしれません。一般的に売りやすいのは築10年から15年までの物件です。それ以上になると、築年数が古くなるにつれてだんだんと売れにくくなる場合もあるかもしれません。

購入する側としては、安く買える物件ですが、外装も内装も年数を感じる古びた印象はあまり良くない場合もあるかもしれません。

築年数がたったマンションは、修繕積立費も値上がりする場合もあるかもしれません。

●同じマンションに売りに出されているライバル物件がある

同じマンションで複数の部屋が売りに出されている場合には、価格や条件のバランスを考慮して、購入検討者さまが比較している場合が多いでしょう。条件に対し、売り出し価格が相応でない場合は、比較されて売れにくくなってしまうかもしれません。

●不動産会社選びを間違えた

売却を依頼した不動産会社の売却戦略が不十分で、購入検討者さまの印象に残りにくい場合は、当然売れなくなってしまう場合もあるかもしれません。

●内覧への準備や対応に問題がある

マンションの購入検討者さまにとっては、内覧はとても重要な判断ポイントです。購入検討者さまは価格や立地などの、公開している情報をもとに興味を持った物件に内覧に行きます。内覧での印象が良ければ購入を決断する確率は高くなるでしょう。

内覧の申し込みはあるのに、購入を決断してくれる方が出てこない場合には、売主さまの内覧への準備や対応に問題がある可能性も考えられます。

住みながら売却活動をする場合には、生活感のある部屋をそのまま見せることになります。しかし、ある程度しっかりと整理整頓や掃除をしておかないと、印象が悪くなる場合があるかもしれません。

マンションが売れない場合の対策

マンションがなかなか売れない場合、そもそも売り出し価格の設定が適切ではない可能性が考えられます。ただし、工夫次第で対策をすることもできます。マンションが売れない場合の対策を詳しく解説します。

対策

●売り出し価格が相場よりも高すぎる場合

周辺地域の同じような条件のマンションの売り出し価格の相場を調べて、相場に見合った価格かどうかを確認します。仲介を依頼している不動産会社にも価格について改めて相談してみましょう。

その上で、値下げをした方が良さそうだと判断した場合には、不動産会社と相談し、適切なタイミングで値下げを実行します

●築年数が古い場合

築年数に見合った価格設定になっているかどうかを確認します。その上で、必要があれば価格の見直しを行いましょう。また、築年数が古くても何らかのメリットがないか、アピールポイントを見つけてみましょう。

周辺環境がとてもいいなど、築年数への不安を上回るアピールポイントについて、不動産会社に相談しましょう。

●同じマンションに競合物件がある場合

競合物件の方が条件が良い場合には、価格の見直しを検討する必要があります。購入検討者さまの中には、価格最優先でできるだけ安く買いたいという方もいますので、競合物件と比較された場合でもアピールできる価格に設定するか不動産会社に相談しましょう。

また、売却を急いでいない場合は少し売却までの期間を長く見て、競合物件がないタイミングまで待つ方法も考えられます。

どのタイミングで売り出すかなど、不動産会社に相談してすすめましょう。

●不動産会社選びを間違えた場合

不動産会社に問題があって売れない場合には、不動産会社を変更するしかありません。専属専任媒介契約または専任媒介契約の場合、最長3カ月で一旦契約が終了します。契約終了後に他の不動産会社を検討することも必要かもしれません。

●内覧に問題がある場合

売主さまの内覧への準備や対応に問題がある場合には、内覧への対策をしっかりと行いましょう。内覧の前に家の中の掃除や整理整頓はしっかりとしておきましょう。特に、水回りやクロゼットの中はチェックされるので、しっかりと掃除しておきます。自分ではきれいにしきれないと思ったら、ハウスクリーニングサービスを利用することも必要かもしれません。

まとめ

マンションを売りたいのに、予想していた期間が過ぎてもなかなか売れない場合には、どうしてなのか悩んでしまいます。しかし、売れないのには必ず理由があります。その理由をしっかりと見つけて、できる限りの対策を施すことで売れるようになったマンションもたくさんあります。

マンションが売れなくて困っている方は、ぜひマンションの状況をしっかりと考えて、売れない理由を考えましょう。その上で、不動産会社の担当者とも相談して売るための対策をしっかりと実行しましょう。