どうなる？　2015年の住宅ローン金利

公開日：2014-11-18 00:00:00.0

住宅ローンの金利は今が底値？

2014年現在、日本の住宅ローンの金利は、史上最安と呼べるラインにまで下がっています。
住宅金融支援機構の「フラット35」の融資金利は、返済期間21年以上の金利が2014年8月に過去最低金利にあたる1.69％となりました。また低金利を武器に住宅ローン市場でも好調なソニー銀行、住信SBIネット銀行などの新規参入銀行に引きずられる形でメガバンクの住宅ローン金利も下げています。

さて、住宅ローン金利に重大な影響を与える長期金利も2014年10月現在0.6％を割り込んだまま推移しており、近い将来、住宅ローン金利が上昇する気配はありません。ただし、住宅ローン金利はほぼ限界といえるラインまで低下しており、現状がほぼ底値と考えられています。

「異次元緩和政策」が住宅ローン金利に関係？

この低金利の大きな原因と考えられているのが、日銀による「異次元緩和政策」です。これは、日銀が毎月6～7兆円の国債を債券市場から買い取り、その代金は金融機関が日銀に預ける当座預金残高が増えることで決済されるというものです。

国債を売った金融機関は、その代金を運用しなくてはなりませんから、金融機関は民間経済に資金を流し込んで運用しようとします。このため企業の設備投資や個人の住宅ローンなどの貸付が活性化し、景気やGDPの底上げにつながるだろうというのが異次元緩和政策の骨子です。

こうした背景から、異次元緩和政策が続いている間は急激な長期金利および住宅ローン金利の上昇はないだろう、というのがおおかたの見方です。この見方が正しければ、2015年に突入しても住宅ローン金利の底値状況は当分変わらないということになります。

過去のローン金利動向について

住宅金融支援機構のデータによれば、民間金融機関の住宅ローン金利推移は、過去30年間では平成3年頃に8.5％（変動金利）というピークがあり、そこから平成7年頃まで急激に下がり続け、平成8年以降は低水準で推移を続けています。平成26年10月時点では固定金利期間選択型（10年）で年3.5％、固定金利期間選択型（3年）で3.05％、変動金利が年2.475％となっています。
もっともこれは主要都市銀行の中央値であり、金融機関によってはさらに大幅な利息引き下げを行っていると考えられます。名目金利で考える限り、「今が住宅ローンの借り時」といえるのかもしれません。

インフレによる実質金利上昇に用心を

ここまでに掲げた金利は将来の物価上昇率などを加味していない「名目金利」ですが、住宅ローンのように長期にわたって返済する債務の金利は、名目金利から物価上昇率を引いた「実質金利」が重要になります。

先ほど説明した「異次元緩和政策」などが功を奏し、日本が2％のインフレを実現した場合、名目金利が3％なら、実質金利はそこから物価上昇率の2％を引いた1％となります。
もっとも、日本が今後デフレを完全に脱却してインフレ基調になり、それが10年20年と続くのか、そうならないのかは誰にもわかりません。

＜まとめ＞
もしこれから大幅なインフレ期を迎えるとすると、物価上昇率が名目金利を上回って、実質金利はマイナスになる可能性もあります。住宅ローンを組む時期や金利タイプの選択については、名目金利にだけ囚われず、長期的な視野に立って総合的な判断を下すべきではないでしょうか。

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