夫婦で所有する土地・建物の登記の原則

戸建て住宅であれマンションであれ、不動産を購入すると所有権を登記する必要があります。戸建て住宅とマンション（区分所有）とでは登記上の扱いには違いがありますが、いずれにせよ「この不動産の所有者は誰か」をはっきりさせなくてはならないのです。
この際、所有者がひとりの場合を「単独名義」といいますが、ひとつの不動産に対して所有者を複数名で登録することもできます。また、それぞれの所有権の割り合いに 合わせて「持ち分」を設定することもできます。たとえば「夫3／4、妻1／4」など、合算して1になる配分であれば何人でも共同所有者になれるのです。これが「共同名義」という制度です。

夫婦間でも「贈与」とみなされる場合がある

日本の税法では、「夫婦といえども財産は別々」という考え方に基づいて課税が行われます。このため、登記上の名義人と、費用をどのように負担するかという実態とに差異があった場合、思わぬ額の納税義務が発生する場合があります。
 
たとえば夫と妻のふたり 名義で3,000万円のマンションを購入したとします。頭金も月々のローン支払いもすべて夫の負担ですが、「夫婦の財産はふたりで築いたものだから」という考えに基づいて夫5／6、妻1／6という持ち分で登記を行いました。
こういう場合、妻は「3,000万円の1／6、つまり500万円相当の不動産を夫から無償で贈与された」とみなされてしまうのです。このため500万円が贈与税の課税対象となります。贈与税は税率の高い税金で、このケースでは53万円の相続税が発生します。
 
ただし、婚姻期間が20年以上である夫婦間（内縁関係は除く）での贈与に関しては、居住用の不動産、または、居住用不動産の購入資金の贈与に限り認められる特例で、2000万円までは贈与税がかからないという「贈与税の配偶者控除」が適用されます。

贈与税の課税対象とならないためには

このような事態を避けるためには、最初から夫婦間の費用分担の実情に応じて登記を共同名義にしておくことが有効です。またこの際には「妻の実家が頭金の一部を負担した」などの経緯も踏まえて持ち分を配分しておくべきでしょう。（こういう場合では相続時精算課税制度という特別な制度が利用でき、一定の金額までは贈与税は適用されません）

まとめ

夫婦の財産は共有のもの。そうはいっても、万が一将来離婚するような事態が生じたらどうするのか、ということも考えておくべきです。不動産資産は売却しない限り分割できません。どちらかがその家に住み続けるとしたら、家を出ていく側の権利についてはどうするのか、といったことが離婚調停ではしばしば争点になります。
「頭金はどちらがいくら出した」「ローンはどちらが支払った」など、今まで夫婦が暮らしていたマイホームの権利を巡って争わなくてはならないのは非常に悲しいことです。
いささかドライな感じもしますが、不動産の名義に関しては、二人が分担した費用の実情にあわせて登記しておくのが望ましいかもしれません。