分譲マンションに入居して何年か経つと、部屋の模様替えや床のフローリングなど、リフォームしたくなる箇所がどうしても出てきます。しかし、そこで「思い立ったが吉日」とばかりにリフォームを始めるのは失敗のもとです。なぜならリフォームにも踏まえなければならない「成功の手順」があるからです。

マンションリフォームはできる部分とできない部分がある

分譲マンションでは区分所有者（マンション購入者）がリフォームをしたいと思ってもできる部分とできない部分があります。自分が購入した住戸内であっても、何もかも勝手にリフォームできるわけではありません。

分譲マンションには「区分所有法」に基づいてマンション管理組合（以下、管理組合）が作成した「マンション管理規約」（以下、管理規約）と「マンション使用細則」が例外なくあり、区分所有者はこれらを守る義務があります。住戸内のリフォームも管理規約の「専有部分の修繕等」の条文の中でその手続きを定めています。

マンションは「専有部分」と「共用部分」に明確に分かれています。

専有部分とは玄関の内側からサッシの内側までの部分を指し、大まかにいえば住戸内のことです。住戸内の床下、天井裏、間仕切り壁なども専有部分になります。専有部分は管理規約の範囲内であれば区分所有者の自由意思によるリフォームが可能です。ただし、間仕切り壁がコンクリート造りなどの場合は自由にリフォームできないので要注意です。

一方、共用部分とはコンクリートの壁、床、天井、柱などマンションを支える構造部分や、共同で使用するエレベーター、廊下、パイプスペースなどを指し、こちらは区分所有者の自由意思によるリフォームはできません。

ベランダ・サッシ・玄関ドアも共用部分になります。ただし、これらは区分所有者が専用的に使用している部分なので「専用使用部分」と呼び、割れたガラスや錠の取り替え、網戸の張り替えなどは区分所有者が行うことになっています。したがって、自分のマンション（専有部分）をリフォームしようと思ったら、まずリフォームできる部分とできない部分の確認が極めて重要になります。

この確認が済むと、次に管理組合へのリフォーム工事の事前申請を行います。管理規約には事前申請の定めがあり、この定めは次の主に2つの理由によっています。

●管理規約に違反していないかの確認
リフォームをする場合、共用部分を区分所有者が勝手にリフォームすることはできません。そこで、リフォーム工事の範囲や内容が管理規約に違反していないかを管理組合がチェックします。

●近隣居住者への告知
管理組合が工事の事前申請を承認すると、管理組合はその申請書の写しを玄関ホールなどの掲示板に貼り出すなどして近隣居住者へ告知します。リフォーム工事を実施する場合、工事関係者が共用部分に出入りしたり、工事中に騒音が発生したりするなど、近隣居住者に図らずも不快な思いをさせるケースがあります。そこで、どの住戸でどんな工事が行われるかをあらかじめ告知しておき、近隣居住者からの苦情を防ぐというわけです。

初めてのリフォームに成功するための基本手順

リフォームできる部分とできない部分の確認、そして管理組合の工事承認が済めば、いよいよリフォームに着手ができます。実際のリフォームでは、費用の見積もりから工事完了までに3つの基本手順があります。この手順を忠実に守ることが、初めてのマンションリフォームの「転ばぬ先の杖」になります。以下、その手順を説明します。

■手順1　費用の見積もり
大まかなリフォーム計画を決めたら、リフォーム工事の会社から費用の見積もりをとります。費用の算定には現場確認が必要なので、工事会社の営業担当者が訪ねてきます。その際、自分がまとめたリフォーム計画に対する意見を尋ねるのがコツです。

マンションリフォームの経験豊富な担当者であれば「このようにリフォームすればもっと快適になる」「こうすれば安くリフォームできる」など、素人では思いつかない提案をしてくれることでしょう。逆に、施主の計画にうなずくだけで機械的に見積もりを出してくるような工事会社は経験が少なく、信頼性も低いとみてよいでしょう。この場合は別の会社を探すのが賢明といえます。

工事会社を選ぶ基準は、一般的には大手不動産会社系列の会社はおおむね経験が豊富で、信頼性は高いといえます。地元密着型の工務店も同様でしょう。

　いずれにせよ、マンションリフォームでは管理規約を守っての工事を行なうことはもちろん、近隣居住者への配慮、共用部分の養生など、マンションならではの細心の注意が求められます。戸建て住宅リフォームとマンションリフォームでは様相が異なります。だからこそ、マンションリフォームを成功させるためには、マンションリフォーム工事の経験豊富な会社を選ぶのが重要になってくるのです。

工事会社が決まったら、その会社と工事請負契約書を交わします。契約書に署名・捺印する際は、工事内容と費用の確認はもちろんのこと、着工予定日、工事期間、保証期間、アフターメンテナンスもしっかり確認しましょう。

■手順2　工事の準備
マンションリフォームにはマンションならではの約束事があります。それに従った事前準備がトラブル防止策になります。具体的には以下の事柄は必須事項といえます。

●管理組合への届け出～承認、概要の掲示、日程の確認（着工～完工）
●電気・ガス容量の確認（マンションでは容量に上限あり）
●リフォーム前の片付けと準備（家具等を一時保管するトランクルーム等の予約、仮住まいが必要なら引っ越しの手配）
●工事用車両の駐車場の確保
●近隣居住者へのあいさつ回り

この中でも近隣居住者へのあいさつ回りは特に重要といえます。いくら管理組合が掲示板などでリフォーム工事の告知をしているといっても、いざ工事が始まるとささいなことでも近隣居住者の気に障るかもしれず、それが修復不能の近隣トラブルに発展する恐れもあるからです。しかし、一言あいさつをしておけば近隣居住者も納得してくれ、リフォーム完了後も以前と変わらぬ関係が保てるでしょう。

■手順3　工事が終わった後の完了確認
工事が終わったら、必ず工事会社の担当者と一緒に完了確認を行いましょう。

住みながらのリフォーム工事で、例えば2部屋をリフォームする場合、工事が終わった部屋から使用していくので、2部屋すべての工事が完了してから不具合を発見しても責任の所在があいまいになってしまいます。したがって、すべての工事完了後に確認を行うのではなく、工事が終わった部屋ごとに担当者と一緒にチェックしていくのが重要です。

そうすればどの時点での不具合であるかが明確になるので、工事会社とのトラブルも防げます。また、契約後や工事中の工事内容変更・追加工事注文などは、最後にまとめてどんぶり勘定式に精算するのではなく、変更の発生時点で費用の見積もりをとっておくとよいでしょう。