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【住宅売却の基礎知識】売却の流れや税金・控除について解説

公開日:2021-01-22 00:00:00.0

先読み!この記事の結論

  • 住宅売却の流れや売却にかかる費用の説明
  • 売却時にかかる税金にかかる税金と、その手続き方法を紹介
  • 住宅を高く早く売却するコツや注意点などを紹介

こんな悩みの人にピッタリ

  • 住宅売却の経験がない
  • 不動産売却にかかる費用や税金について知りたい
  • 住宅売却のコツや注意点を知りたい

目次

住宅売却の流れと必要な期間


家やマンションなどの住宅の売却は、どのような流れでおこなわれるのでしょうか。また、売却するまでに必要な期間がどれくらいなのか、気になる人も多いと思います。

住宅売却の基礎知識として、住宅売却の流れと売却に必要な期間について詳しく解説していきます。


住宅売却の大まかな流れ


住宅を売却する際の大まかな流れは、次の通りです。


●査定を依頼する

●媒介契約を結ぶ

●売却活動を開始する

●売買契約を締結する

●引渡し


それぞれについて、詳しくみていきましょう。


・査定を依頼する

売却することを決めたら、不動産会社に査定を依頼します。査定には、売却したい住宅の情報だけで査定をしてもらう「机上査定(簡易査定)」と、不動産会社の担当者が実際に売却する住宅を訪れて査定をする「訪問査定」があります。

机上査定は物件情報を提出するだけなので簡単ですが、納得のいく査定額を提示する根拠が十分でないので、最終的には机上査定後に訪問査定が必要となります。


・媒介契約を結ぶ

査定額を確認したら、売却を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、売却活動の内容や売却が成立した際の仲介手数料などについて、売主さまと不動産会社があらかじめ取り決めをしておく契約です。

媒介契約には、次の3つの種類があります。


【専属専任媒介契約】

不動産会社との契約:1社のみ

自分で見つけた買主さまと契約:できない

不動産会社によるレインズ(※)への物件情報の登録義務:契約締結後 5営業日以内に登録

不動産会社による売却活動報告義務:1週間に1度以上

契約期間の上限:3カ月


専任媒介契約

不動産会社との契約:1社のみ

自分で見つけた買主さまと契約:できる

不動産会社によるレインズ(※)への物件情報の登録義務:契約締結後 7営業日に登録

不動産会社による売却活動報告義務:2週間に1度以上

契約期間の上限:3カ月


一般媒介契約

不動産会社との契約:複数会社可

他に依頼した会社を明らかにする「明示型」と明らかにしない「非明示型」の2種類があります。

自分で見つけた買主さまと契約:できる

不動産会社によるレインズ(※)への物件情報の登録義務:登録義務なし

不動産会社による売却活動報告義務:報告義務なし

契約期間の上限:定めなし


※レインズ:不動産流通機構が運営している、不動産業者専用の物件情報ウェブサイト


・売却活動を開始する

媒介契約を締結したら、売却活動の開始です。不動産会社の担当者と売り出し価格を決めて広告宣伝をし、買主さまを探します。購入を検討される方の内覧の対応も必要になってくるので、週末はできるだけ予定をあけておくようにしましょう。


・売買契約の締結

買主さまが現れたら、売買契約締結に向けた価格や引渡し時期などの交渉をしていきます。その際の交渉は、売主さまと買主さまが直接おこなうのではなく、不動産会社の仲介担当者を通すことが一般的です。

売買契約締結時には、買主さまから売主さまに手付金が支払われます。手付金は、購入代金の一部に充てられることが多いです。

万が一、買主さまの都合で手付解除期日までの間に解約するとなった場合には、売主さまがそのまま違約金として受け取ることになります(売主さまの都合による解約時の違約金は、受け取った手付金の倍額です)。

また、売買契約が成立したら、仲介をした不動産会社に仲介手数料を支払います。契約締結時に仲介手数料の半額を支払い、引渡し完了時に残りの半額を支払う場合と、引渡し完了時に全額を支払う場合が一般的です。


・引渡し

売買契約時に決めておいた日に、残りの代金の支払いと家の引渡しがおこなわれます。

通常は、買主さまが住宅ローンを組んだ金融機関でおこなわれることが多いです。買主さまから売主さまへの代金の支払いが済んだ後、所有権の移転登記をして引渡しが完了します。


住宅売却に必要な期間


住宅を売却するのに必要な期間は、売却するのがマンションなのか戸建てなのかで違ってきますが、平均すると3~6カ月程度かかるといわれています。

先ほどの売却の流れにおける、おおよその期間は次の通りです。


●査定を依頼してから媒介契約を結ぶまで

2週間~1カ月程度

●売却活動

1~3カ月程度(場合によっては、もっとかかることもあります)

●売買契約を締結してから引渡しまで

1~2カ月程度


売却までの必要期間は、売却活動開始から買主さまが現れるまでの間がどれくらいかかるかによって大きく左右されます。できるだけ早い売却を希望するならば、この期間をいかに短くできるかが重要です。

戸建ての場合は、土地の測量が必要だったり古家を解体したりする期間が必要になることがあります。また、建物の調査(ホームインスペクション)を行うこともあるため、マンションよりも売却期間が1~3カ月程度長くなることが多いです。


住宅売却時にかかる費用


戸建てやマンションなどの住宅を売却する際は、いろいろな費用がかかります。

住み替えなどで新しい住居を購入するような場合は、しっかりとした資金計画を立てておくことが大切です。あらかじめ、売却の際にどのような費用がかかるのかを把握しておけば、最終的に手元に残るおおよその額を算出することができます。

ここでは、住宅売却時にかかる費用について詳しくみていきましょう。


住宅売却に必要な諸費用


戸建てやマンションなどの住宅を売却する際に必要となる費用には、次のようなものがあります。


・仲介手数料

売買契約が成立した際には、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限額は法律で定められており、取引額が400万円を超える場合の上限額は、以下の計算式で算出されます。


売却価格×3%+60,000円+消費税


例えば、3,000万円の取引であれば、30,000,000円×3%+60,000円=960,000円、これに消費税として96,000円を加えた1,056,000円が、仲介手数料の上限額になります。


・売買契約書の印紙税

不動産の売買契約書は課税文書なので、収入印紙を貼り付けして印紙税を納めなければなりません。印紙税の額は、契約書に記載されている額によって変わります。

例えば、3,000万円の売買契約書であれば、2022年3月31日まで軽減措置の対象となるため、印紙税は1万円です。


・住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンを組んで家を購入していた場合、ローンを完済しないと売却することができません。そのため、家を売却した代金などで住宅ローンを一括返済することになり、その際、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかることがあります。

金融機関によって手数料の額は異なり、無料のところから数万円かかるところまで様々です。住宅ローンを借りるときに、確認しておくようにしましょう。


・登録免許税(所有権移転登記、抵当権抹消登記)

登録免許税とは、不動産の登記情報を変更する際にかかる税金です。住宅の売買においては、所有者を変更する場合の「所有権移転登記」と、住宅ローンが設定されていた不動産を売却する際の「抵当権抹消登記」が必要になります。

このうち、「所有権移転登記」の登録免許税は、買主さまが負担することが多いです。「抵当権抹消登記」の登録免許税は、売主さまが住宅ローンを設定していた場合、抵当権を外すために必要になります。

抵当権抹消登記費用は、1つの不動産につき1,000円かかるため、戸建ての場合は土地1筆と建物1件のそれぞれの場合は、2,000円かかります。一般的には、登記手続きを依頼した司法書士に報酬と合わせて支払うことが多いです。


・司法書士への報酬

登記手続きを司法書士に代行してもらう際には、報酬を支払います。取引の額や代行内容によって金額は異なりますが、数万円のことが多いです。依頼する際は、あらかじめ見積りを出してもらうようにするとよいでしょう。


住宅売却時にかかる税金


住宅を売却した際にかかる税金には、先に費用としてあげた「印紙税」と「登録免許税」の他に、「消費税」と住宅売却で課税される「所得税」「住民税」「復興所得税」があります。

ここでは、「消費税」と住宅売却で課税される「所得税」「住民税」「復興所得税」について説明していきます。


・消費税

住宅の売買で消費税がかかるのは、仲介手数料と司法書士への報酬、ローンの繰り上げ返済の手数料です。

 

・住宅売却で課税される「所得税」「住民税」「復興所得税」

家やマンション、土地などの不動産を売却して利益が出た場合、その売却益(=譲渡所得)に対して、所得税、住民税と復興所得税が課せられます。

譲渡所得は、次の計算によって求められます。


売却価格-(取得費用(購入時価格+購入時費用-減価償却費)-譲渡費用-控除額=譲渡所得


取得費とは、その不動産を購入した際にかかった費用の総額、譲渡費用とは、売却の際にかかった費用の総額です。控除額については、後ほど詳しく説明します。

譲渡所得に税率を乗じて住宅売却で課税される金額が決定します。


譲渡所得×税率=住宅売却で課税される金額


所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。所有期間による税率の違いは、次の通りです。


短期譲渡所得の場合

所有期間:5年以下

所得税税率(復興所得税含む):30.63%

住民税税率:9%


長期譲渡所得の場合

所有期間:5年を超える

所得税税率(復興所得税含む):15.315%

住民税税率:5%


所有年数の数え方は、売却する年の1月1日の時点での年数になります。所有していた正味の期間ではないことに注意しましょう。


住宅売却時の確定申告


家やマンションなどの住宅を売却して利益が出て税金を納める必要がある場合は、確定申告をしなければなりません。

確定申告は、住宅を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に必要書類を提出して申告します。申告方法は、税務署に直接出向いて提出するだけでなく、郵送や電子申請(e-Tax)でも可能です。

住居を売却して確定申告をする際に必要な書類は、次の通りです。


・確定申告書B様式

・分離課税用の申告書

・譲渡所得の内訳書

・購入時と売却時の売買契約書(コピー可)

・登記事項証明書

・仲介手数料など不動産の購入時と売却時にかかった費用の領収書(コピー可)


住宅を売却して利益が出なかった場合、すなわち譲渡所得がプラスにならなかった場合は、住宅売却で課税される所得税等を納める必要はないので確定申告をしなくても問題はありません。

しかし、後で説明する特別控除を受けたり損益通算をしたりする場合は、確定申告が必要になります。確定申告をしたからといって損をすることはないので、住宅を売却した翌年には譲渡所得が発生してもしなくても、確定申告をするようにしましょう。


住宅売却に必要な書類


住宅を売却する際には、様々な書類が必要になります。必要となった時、急に準備することが難しいものもあるので、売却することが決まったら、書類の準備をすすめておきましょう。

住宅売却に必要な書類には、次のようなものがあげられます。


・登記済権利証(または、登記識別情報)

・固定資産税納税・都市計画税納税通知書

・身分証明書(免許証やマイナンバーカードなど)

・印鑑登録証明書(登録した実印)

・ローンの償還表(住宅ローンが残っている場合)

・購入時の売買契約書と重要事項説明書

・マンションの管理規約や使用細則(マンションの場合)

・間取り図面や購入時のパンフレットなど(あれば)

・地積測量図や境界確認書(戸建てや土地の場合)

・建築確認済証や検査済証(一戸建ての場合)


これらの書類の中には、不動産会社に査定をしてもらう際に必要なものもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。

もし、失くしたり手元にない場合は、再発行してもらえたり代わりの書類を出してもらえることもあります。わからない場合は、不動産会社の担当者にたずねるとよいでしょう。


住宅売却を上手におこなうコツ


家やマンションなどの住宅を売却する流れがわかったところで、次に、少しでも高く、早く住宅を売却するためのコツについて解説していきます。


住宅を「高く」売却するコツ


住宅を高く売却するコツには、次のようなものがあげられます。


●周囲の相場価格に合った売り出し価格を設定する

●家やマンションが売れやすい時期を選ぶ

●複数の不動産会社に査定を依頼して、不動産会社を選定する


それぞれについて、詳しくみていきましょう。


・相場価格に合った売り出し価格を設定する

周囲で売り出されている家やマンションなどの相場価格をしっかりと調べ、適切な売り出し価格を設定することが大切です。

少しでも高く売りたいために高すぎる売り出し価格を設定してしまうと、高く売れるどころか、購入を検討しようとする方さえ現れにくくなってしまいます。

売却したい額に、値引き分を上乗せした価格で売り出すことは大切ですが、高くなりすぎないよう周囲の相場価格を調べ、売却仲介の担当者とよく相談をして決めるようにしましょう。


・売れやすい時期を選ぶ

売却時期が選べるのであれば、転勤や入学などで転居する人が増える年度替わりの頃に引渡しができるよう、売却スケジュールを組むのも一つの手です。

3月頃に引渡しをするためには、遅くても年末前から売却活動を始めるようにしましょう。


・複数の不動産会社に査定を依頼する

売却する住宅の査定をしてもらう際は、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。それぞれの不動産会社が出す査定額を比較するだけでなく、査定時の対応などから不動産会社や担当者の見極めをすることができるからです。

住宅を高く売却したい場合、どうしても高い査定額を出した不動産会社を選んでしまいがちです。しかし、最終的に住宅を高く売却できるかどうかは、売却を依頼する不動産会社や担当者の力量によるところが大きいので、査定額の高さだけで選ばないことが大切です。

査定額だけではなく、きちんと査定の根拠を示してくれるかどうか、こちらの質問に真摯に答えてくれるかなどをチェックし、信頼できる不動産会社や担当者を選ぶようにしましょう。


住宅を「早く」売却するコツ


住宅を早く売却するコツは、高く売却するコツと重なっている部分が多いです。しかし、「早さ」にこだわった売却のコツもあります。

住宅を早く売却するコツとしてあげられるのは、次のようなものです。


●専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ

●売り出し価格を調整する

●「買い取り」を利用する


それぞれについて説明していきます。


・専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ

住宅を早く売却したい場合は、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

なぜなら、一般媒介契約だと、売却活動に力を入れても他の不動産会社が契約を決めてしまえば仲介手数料を得ることができないため、どうしても売却活動に力を入れてもらいにくくなる可能性があるからです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が積極的な売却活動が期待できるので、早く売却できる可能性が高くなるといえます。


・売り出し価格を調整する

高く売却するコツでも述べましたが、売り出し価格の設定はとても重要です。

一般的には、値引き分の価格を上乗せして売り出し価格を設定することが多いのですが、早く売却したい場合は、購入を検討する方が現れやすくなるように、できるだけ売り出し価格を相場設定することがポイントになります。


・「買い取り」を利用する

売却を急いでいる場合は、「買い取り」の利用も検討してみましょう。

不動産会社に仲介してもらい買主さまを探す仲介とは異なり、買い取りは不動産業者や買い取り業者に住宅を直接買い取ってもらうことになります。そのため、条件さえ整えば、最短で1~2週間程度で売却することが可能です。

ただし、買い取り価格は、相場価格よりも3割程度安くなります。買い取りを利用する場合は、通常よりも売却額が安くなることを踏まえておくようにしましょう。


住宅売却で損をしないための注意点


住宅を売却する時に損をしないために、次のような点に注意しましょう。


・周囲の相場価格を把握しておく

住宅売却で損をしないために、周囲の相場価格をしっかりと把握しておくようにしましょう。売り出し価格を設定するだけでなく最低売却額を決定する際にも、相場価格を知っておくことが大切なポイントになります。


・特別控除や軽減措置を調べておく

住宅売却における、様々な所得控除や租税軽減措置をきちんと調べておくようにしましょう。控除や軽減措置は、申告をしたり手続きをしたりすることで適用されるようになるものが多いです。

どのような控除や軽減措置が適用できるかは売却する住宅によって異なるため、不動産会社の担当者に確認をし、申告もれなどがないようにしましょう。


・不動産会社の「囲い込み」に注意する

「囲い込み」とは、売却の仲介を依頼した不動産会社が、自社で買主さまを見つけたいがために、わざと売却物件の情報を流さなかったり、他の不動産会社から紹介される買主さまを断ったりすることをいいます。

囲い込みをされないためにも、信頼できる不動産会社に売却を依頼することが、住宅売却で損をしない重要なポイントになるといえるでしょう。


【ケース別】住宅売却で知っておきたいポイント


ここではケース別に、住宅を売却する際に知っておきたいポイントや注意すべき点について説明していきます。


自宅売却の場合


自宅を売却した際、購入した金額よりも高く売れて売却益(譲渡所得)が発生したら、自宅売却で課税される所得税・住民税を納めなければなりません。

しかし、自宅売却の場合は、譲渡所得から30,000,000円が控除されます。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といい、所有期間の長さに関係なく適用が可能です。

この特例を適用するには、売却した住宅が居住用であること、売却した年の前年または前々年にこの特例や他の特例を受けていないこと、売主さまと買主さまとが親子や夫婦などの特別な関係でないことなどの要件があるので、適用されるかどうか確認しておきましょう。


賃貸物件売却の場合


賃貸物件など、居住用でない物件の売却には、「居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例」を適用することはできません。

しかし、長期譲渡所得の税率は適用できるので、所有期間が5年を超えてから売却することをおすすめします。

また、賃貸物件などを買い替える際には、「事業用資産の買い換え特例」が適用できる場合があります。これは、一定条件の賃貸物件を売却して買い替えた場合、譲渡所得の一部を将来に繰り延べすることができる、すなわり、今、納める所得税を減額することができるというものです。

この特例を受けるためにはいくつかの要件を満たす必要があるため、申請を検討する場合には、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。


相続した空き家を売却する場合


相続した空き家などの不動産を売却する際に注意すべき点は、相続してから売却するまでの期間です。

相続した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用することができます。

これは、相続などで取得した住居などを2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却し、決められた要件を満たした場合は、譲渡所得から最大30,000,000円まで控除することができるというものです。

この特例を適用するためには、相続の開始があった日から3年経った年の12月31日までに売却しなければなりません。

また、「相続税が取得費に加算される特例」という、相続税の一部を取得費として計上できるという特例もありますが、この特例も、相続開始のあった日から、相続税の申告期限を含めた3年10ヵ月以内に売却しなければならないという期限があります。

いずれにしても、控除などの特例を受けるために、相続した住居などの不動産の売却は早めにすることをおすすめします。


住み替え(買い替え)の場合


今の住居を売却して新しい住居を購入する住み替え(買い替え)の場合、最も大切なのはタイミングを調整するということです。

理想的なタイミングは、今の住居の引渡しと新しい住居の引渡しが同じになるようすることですが、なかなか上手くいかないことが多いです。

今の住居を売却してから、新しい住居を購入する「売り先行」の場合だと、新しい住居に入居する前に、一旦、仮住まいが必要になる場合があります。

反対に、新しい住居を購入してから今の住居を売却する「買い先行」の場合だと、引っ越しの手間は一度で済みますが、両方とも住宅ローンを組むのが難しいことがあるので資金計画が大変です。

住み替えの(買い替え)のタイミングや資金面の状態に合わせて、「売り先行」と「買い先行」、どちらを重視すべきかを検討するようにしましょう。


住宅ローンが残っている場合


住宅ローンが残っていても、ローンの残高と売却価格によっては売却することが可能です。

住宅ローンの残高よりも売却できる価格が高い場合を「アンダーローン」といい、この場合は、売却した代金で残ったローンを完済して買い主さまに引渡しをします。

しかし、住宅ローンの残高の方が売却できる価格よりも多い(オーバーローン)場合は、売却した代金でローンを完済することができないため、足りない分を他から補填しなければ売却することができません。

住宅ローンが残っている住宅をどうしても売却しないといけないにもかかわらず他から資金を補填することができない場合は、住宅ローンを借りている金融会社に「任意売却」の相談をすることになります。

「任意売却」とは、住宅ローンが残っている、つまり、抵当権が設定されている家やマンションの抵当権を外してもらって売却し、その代金を残ったローンの返済に充てるというものです。

任意売却をした代金で完済しきれなかったローンの残りは、その後、分割払いなどで金融機関に返済し続けることになります。

住宅ローンが残っている住宅をどうしても売却しなければならない状態に陥った場合は、まず、ローンを借りている金融機関に相談するようにしましょう。


築年数が古い住宅を売却する場合


築年数が古い住宅は資産価値が下がっているため、なかなか売却できない場合があります。

戸建ての場合は、思い切って古い家を解体してしまうのも一つの手です。更地で売りに出す方が土地の活用方法が広がり、買主さまが現れる可能性が高くなります。中途半端にお金をかけて修繕やリフォームをするよりも、需要に合わせて更地にすることも検討してみましょう。

マンションの場合は、解体することができないので室内のリフォームやリノベーションをしようと考えがちです。

しかし、古いマンションを安く購入し、自分好みのリフォームやリノベーションをしたいと考えている買主さまも多いため、リフォーム費用などをかけるのであれば、思い切った値下げをする方が売れやすくなる場合があります。

古くて売れにくい住宅を売却するには、より不動産会社や担当者の腕や力量が重要です。不動産会社をしっかりと選定して、古い物件を上手に売却してもらいましょう。


まとめ


住宅売却の基礎知識として、住宅を売却する際の流れや売却に必要な期間、費用、高く早く売却するためのコツなどについて説明してきました。

家やマンションなどの住宅の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社や担当者の腕や働きが不可欠です。大切な資産の売却を任せられる不動産会社かどうかを見極め、住宅売却を成功させましょう。

編集監修者情報
編集監修者
株式会社大京穴吹不動産
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設立年月
1988年12月
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